Preguntas frecuentes sobre cómo buscar, comparar y elegir una hipoteca

¿Está preparado para comprar una casa? Busque préstamos hipotecarios averiguando los detalles y los términos en varios prestadores o corredores hipotecarios. Use nuestra Hoja de cálculo para préstamos hipotecarios para comparar préstamos y a prepararse para negociar el trato más conveniente para usted.

Conozca los conceptos básicos de las hipotecas

¿Qué es una hipoteca?

Una hipoteca es un préstamo que lo ayuda a comprar una vivienda. En realidad, es un contrato entre usted (el prestatario) y el prestador (un banco, compañía de préstamos hipotecarios o cooperativa de crédito) que establece que usted toma un préstamo de dinero para comprar una vivienda. Usted repaga o devuelve el dinero en base a lo estipulado en el contrato que firma. Pero si usted no paga las cuotas del préstamo, o en algunos casos, no efectúa sus pagos en las fechas establecidas, el prestador podría tener derecho de tomar posesión de la propiedad.

No todos los préstamos hipotecarios son iguales. En este artículo de la CFPB (en inglés) se explican las ventajas y desventajas de distintos tipos de préstamos hipotecarios.

¿Qué es lo primero que debería hacer para obtener una hipoteca?

• Averigüe el monto del pago inicial que usted puede pagar. El monto de su pago inicial puede determinar los detalles del préstamo al que podrá acceder. La CFPB tiene recomendaciones (en inglés) para calcular un monto de pago inicial que se ajuste a su situación.
• Obtenga los informes de su crédito que le corresponden gratis anualmente. Visite AnnualCreditReport.com. Revise sus informes para ver si encuentra algún error y corrija los errores. En este video se indica cómo hacerlo. Si encuentra errores, dispútelos ante la compañía de informes crediticios involucrada. Informe al prestador acerca de la disputa, si el error no se corrige antes de presentar su solicitud de préstamo.
• Obtenga cotizaciones de varios prestadores o corredores y compare sus tasas y cargos. Averigüe todos los costos del préstamo. No es suficiente saber el monto de los pagos mensuales o la tasa de interés. Algo más importante que tiene que saber es la tasa APR o tasa porcentual anual, que es el costo total que paga por el crédito, y que se expresa en términos de una tasa anual. La tasa de interés es un factor importante en el cálculo de la tasa APR, pero la APR también incluye otros costos, como los puntos y otros costos del crédito, como el seguro hipotecario. Al conocer la tasa APR le será más fácil comparar “manzanas con manzanas” al momento de escoger un ofrecimiento de préstamo hipotecario. Use la Hoja de cálculo para préstamos hipotecarios de la FTC para llevar un registro y comparar los costos de cada cotización de préstamo.

¿Cómo funcionan los corredores hipotecarios?

Un corredor de préstamos hipotecarios es una persona que lo puede ayudar a encontrar un acuerdo con un prestador y ocuparse de los detalles del préstamo. Puede que no siempre quede claro si está tratando con un prestador o con un corredor, así que, si tiene dudas, pregúntelo. Considere establecer contacto con más de un corredor antes de decidirse a trabajar con uno o con ninguno. Consulte el National Multistate Licensing System para ver si se han tomado medidas disciplinarias contra el corredor con el que está pensando trabajar.

Un corredor puede tener acceso a varias entidades de préstamo, así que es posible que le ofrezca una mayor variedad de productos y términos de préstamo. Los corredores también pueden ahorrarle tiempo ya que se ocupan del proceso de aprobación del préstamo. Pero no dé por supuesto que un corredor le conseguirá el trato más favorable para usted. Compare los términos y condiciones de los ofrecimientos de préstamo por su cuenta.

A menudo tendrá que pagar los honorarios del corredor además de los cargos del prestador. A los corredores se les suele pagar en “puntos” que usted pagará al momento del cierre de la operación de préstamo, como un adicional a su tasa de interés, o de ambas maneras. Cuando esté buscando y analizando los servicios de varios corredores, pregúnteles cómo cobran para poder comparar los ofrecimientos y negociar con ellos.

¿Puedo negociar algunos de los términos de la hipoteca?

Sí. Pregunte a los prestadores o corredores si le pueden ofrecer mejores términos que los que le ofrecieron en la cotización original, o si pueden mejorar el ofrecimiento de otro prestador. Por ejemplo, Puede:

• Pregunte al prestador o corredor que renuncie o rebaje uno o más de sus cargos, o que acepte aplicarle una tasa más baja o menos puntos.
• Asegúrese de que el prestador o corredor no esté aceptando bajarle un cargo, pero le esté aumentando otro, o que le esté bajando la tasa pero le esté agregando puntos. 

Como reconocer los anuncios y ofrecimientos de préstamos hipotecarios engañosos 

¿Debería escoger el prestador que anuncia u ofrece las tasas más bajas?

Tal vez no. Cuando esté buscando y comparando préstamos hipotecarios, es posible que vea anuncios o reciba ofrecimientos con tasas muy bajas o tasas fijas. Pero tal vez no le estén informando los verdaderos términos del trato, tal como lo establece la ley. Los anuncios podrían incluir algunas palabras o frases que le pueden servir como pistas que indican que le conviene profundizar un poco más. Por ejemplo:

• Baja tasa de interés o tasa fija. Puede que la tasa de interés del préstamo sea baja o fija solo por un breve período introductorio, que a veces es de tan solo 30 días. Después, la tasa y la cuota del préstamo podrían aumentar drásticamente. Busque la tasa APR: conforme a lo establecido por ley federal, si en el anuncio figura la tasa de interés también debe figurar la tasa APR. Aunque el APR debería estar escrito claramente, revise la letra pequeña para ver si lo sepultaron ahí, o tal vez lo han situado en una sección poco accesible de su sitio web.
• Pagos muy bajos. Esto podría parecer muy conveniente, pero tal vez signifique que sólo estaría pagando los intereses por el dinero que tomó en préstamo (llamado capital o monto principal). Pero con el paso del tiempo, inevitablemente tendrá que pagar el capital. Eso significa que podría tener que pagar cuotas mensuales más altas (porque ahora los pagos incluyen el interés y una cantidad adicional para saldar el capital) o un pago “global”, que es un pago por única vez cuyo monto suele ser mucho más alto que su cuota normal.

También podría encontrar prestadores que le permiten hacer pagos mensuales con los que sólo está pagando una parte de los intereses que debe cada mes. De modo que los intereses que no paga se suman al capital o principal que debe. Eso significa que el saldo de su préstamo irá aumentando con el transcurso del tiempo. En lugar de estar cancelando su préstamo, usted termina tomando más dinero prestado. Esto se conoce como “amortización negativa”. Puede ser una opción riesgosa porque usted podría terminar debiendo más dinero de lo que podría obtener si vendiera su casa.

Averigüe el monto total de su pago. Mientras la tasa de interés determina cuánto debe en intereses cada mes, también le conviene saber lo que debe pagar en total por su hipoteca cada mes. En el cálculo del pago mensual de su hipoteca se tienen en cuenta los siguientes factores, también conocidos como PITI:

• Principal o capital (el monto de dinero que tomó en préstamo).
• Interés (lo que le paga al prestador por tomar el dinero en préstamo).
• Impuestos.
• Seguro de propietario.

A veces, pero no siempre, los factores PITI incluyen un seguro hipotecario privado (PMI). Si tiene que pagar un seguro hipotecario privado, pregunte si ya está incluido en el PITI que le ofrecieron. Generalmente, préstamos hipotecarios FHA requieren un seguro hipotecario FHA que incluye un pago inicial para la póliza de seguro por adelantado y pagos mensuales.  

¿Tiene problemas para obtener una hipoteca?

He tenido algunos problemas de crédito. ¿Tendré que pagar más por un préstamo hipotecario?

Tal vez, pero no necesariamente. Prepárese para comparar y negociar, tanto si tuvo como si no tuvo problemas de crédito. Hay algunos factores, como una enfermedad o una pérdida de ingresos temporal que no siempre limitan sus opciones a los prestadores que cobran altos costos. Si en su informe de crédito hay información negativa correctamente registrada, pero existen buenas razones para que un prestador confíe en que usted estará en condiciones de pagar el préstamo, explíquele la situación al prestador o corredor.

Pero, si no puede explicar sus problemas de crédito o demostrar que hay buenas razones para confiar en su capacidad de pago, es probable que tenga que pagar más por su hipoteca que otras personas con menos problemas en sus historiales de préstamo, esto incluye una tasa APR más alta.

¿Qué puedo hacer para mejorar mis probabilidades de conseguir una hipoteca?

Entregue al prestador información que sirva para reforzar su solicitud. Por ejemplo, un empleo fijo es un factor importante para muchos prestadores. Si cambió de trabajo recientemente, pero tuvo un empleo fijo en el mismo sector durante varios años, incluya esa información en su solicitud de préstamo. O, si anteriormente tuvo problemas para pagar sus facturas debido a que lo despidieron de su trabajo, o porque tuvo que afrontar el pago de altas facturas de atención médica, escriba una carta al prestador explicando las causas de sus problemas de crédito en el pasado. Si usted pide a los prestadores que consideren esta información, deben tenerla en cuenta.

¿Qué tengo que hacer si pienso que he sido discriminado?

La ley exige prácticas equitativas en los préstamos. Un prestador no puede denegarle un préstamo, cobrarle más u ofrecerle términos menos favorables en base a cualquiera de los siguientes factores:

• Raza
• Color
• Religión
• Origen nacional (lugar de nacimiento de sus antepasados)
• Sexo
• Estado civil
• Edad
• Si todos o parte de sus ingresos provienen de un programa de asistencia pública.
• Si usted ha ejercido algún derecho de buena fe amparado por las leyes de crédito federales. Por ejemplo, esto podría incluir su derecho a disputar errores en su informe de crédito conforme a la Ley de Informe Imparcial de Crédito.

¿Está recibiendo ofrecimientos preseleccionados de hipotecas por correo?

¿Por qué estoy recibiendo correspondencia y mensajes de correo electrónico de otras compañías hipotecarias?

Su solicitud para un préstamo hipotecario puede desencadenar ofrecimientos de competidores (llamados ofrecimientos de crédito “preseleccionados” o “preaprobados”). Haga clic aquí para enterarse de lo que tiene que hacer para dejar de recibir ofrecimientos preseleccionados.

Pero tal vez quiera usarlos para comparar términos de préstamo y seguir buscando.

¿Puedo confiar en los ofrecimientos que recibo por correo?

Revise atentamente los ofrecimientos para estar seguro de saber con quién está tratando, aunque le parezca que el material que recibió por correo se lo envió su compañía hipotecaria o una agencia del gobierno. No todos son ofrecimientos preseleccionados. Algunos negocios deshonestos usan imágenes de la Estatua de la Libertad u otros símbolos del gobierno para hacerle creer que es un ofrecimiento de una agencia o programa del gobierno. Si tiene dudas sobre un material que recibió por correo, comuníquese con la agencia del gobierno mencionada en la carta. Visite USA.gov para consultar la información de contacto real de las agencias del gobierno federal y las agencias gubernamentales estatales.

Lo que hay que saber después de presentar la solicitud

¿Tienen que entregarme algo los prestadores después de presentar una solicitud de préstamo?

Conforme a la ley federal, los prestadores y corredores hipotecarios le deben entregar lo siguiente:

• Este folleto de la CFPB dentro de los tres días posteriores a la fecha de presentación de su solicitud de préstamo hipotecario. La idea es ayudarlo a protegerse contra las prácticas desleales de prestadores, corredores y otros proveedores de servicio durante el proceso de compra de una vivienda y de solicitud de un préstamo.
• Un Estimado de préstamo tres días hábiles después del día que el prestador reciba su solicitud de préstamo. Este formulario contiene información importante sobre el préstamo:
  • La tasa de interés estimada.
  • El pago mensual.
  • El total de los costos de cierre.
  • Los costos estimados de impuestos y seguro.
  • Cualquier multa aplicable por pago anticipado.
  • Cómo pueden cambiar la tasa de interés y los pagos en el futuro.

La Explicación de estimados de préstamo de la CFPB (en inglés) le da una idea de lo que puede esperar.

• Una Divulgación del cierre al menos tres días hábiles antes de la fecha de su cierre. Este formulario contiene los detalles finales sobre el préstamo que eligió: los términos, los montos mensuales previstos, los cargos y otros costos. Al recibir este documento unos días antes del cierre de la operación, tendrá tiempo de comparar el documento de Divulgación del cierre con la Estimación del préstamo, y si encuentra discrepancias, hacer preguntas sobre cualquier costo o término del préstamo. La Explicación de estimados de préstamo de la CFPB (en inglés) le da una idea de lo que puede prever.

¿A qué debo estar atento durante el cierre?

• El “cierre” (a veces llamado acuerdo final o “settlement”) es el momento en el cual usted y el prestador firman la documentación para formalizar el acuerdo de préstamo definitivo. Después de firmar, usted recibe el dinero de la hipoteca, y a partir de ese momento, es legalmente responsable de repagar el préstamo. Si quiere saber lo que sucederá durante el cierre, revise la lista de control para el cierre de un préstamo hipotecario de la CFPB (en inglés).
• Los estafadores a veces mandan emails que se hacen pasar por un oficial de préstamo u otro profesional de bienes raíces que dice que se produjo un cambio de último momento. Le podrían pedir que transfiera dinero para cubrir los costos de cierre a una cuenta diferente. No lo haga: es una estafa.
• Si recibe un email de este tipo, comuníquese con su prestador, corredor o profesional de bienes raíces usando un número de teléfono o email que le conste que es auténtico y cuénteles lo que sucedió. Los estafadores suelen pedir métodos de pago que le dificultarán sus posibilidades de recuperar su dinero. Independientemente de cómo le haya pagado a un estafador, lo mejor es que actúe lo antes posible. Averigüe que tiene que hacer si pagó a un estafador.