Discriminación hipotecaria

• Leyes de equidad en las operaciones de préstamo y sus derechos
• Antes y durante la revisión de su hipoteca
• Si no obtiene el préstamo
• Si sospecha una discriminación

Leyes de equidad en las operaciones de préstamo y sus derechos

El acceso justo y equitativo al crédito y a los préstamos hipotecarios es un factor importante para que las personas puedan acumular riqueza y convertirse en propietarios de sus viviendas. Hay dos leyes federales que lo pueden proteger contra la discriminación cuando usted solicita una hipoteca: la Ley de Igualdad de Oportunidad de Crédito (Equal Credit Opportunity Act o ECOA) y la Ley de Equidad de Vivienda (Fair Housing Act o FHA).

¿Cuándo se produce la discriminación hipotecaria?

Puede ser difícil determinar si un otorgante de crédito está rechazando su solicitud de préstamo, cobrándole más por un préstamo u ofreciéndole términos menos favorables en base a una discriminación ilegal, o si eso se debe a que su solicitud de préstamo tiene algunos puntos débiles. Y para complicarlo aún más, con frecuencia, los otorgantes de crédito deben pedirle (y evaluar) información personal, como sus ingresos, sus gastos, deudas e historial de crédito. Además, los otorgantes de crédito le pueden pedir que suministre voluntariamente cierta información que puede parecer discriminatoria, por ejemplo, raza, etnia, edad, sexo, estado civil (casado/a, no casado/a o separado/a) porque con esta información el gobierno puede hacer estadísticas para luchar contra la discriminación. Usted no está obligado a suministrar la información.

Ley de Igualdad de Oportunidad de Crédito

La Ley ECOA se aplica de manera amplia a toda organización o persona que extiende crédito con regularidad. Esto incluye a los bancos, pequeñas compañías financieras y de préstamo, compañías hipotecarias, tiendas minoristas y grandes tiendas, compañías de tarjeta de crédito y cooperativas de crédito. La ley establece que es ilegal que los otorgantes de crédito ejerzan discriminación en base a la raza, color, religión, origen nacional/nacionalidad, sexo, estado civil o porque todos o parte de los ingresos de una persona provengan de una fuente de asistencia pública, o porque el solicitante haya ejercido de buena fe un derecho otorgado por la ley que establece las protecciones de crédito al consumidor llamada Consumer Credit Protection Act. Todos los que participan en el proceso de decisión del otorgamiento de un crédito o del establecimiento de los términos y condiciones del mismo, incluso los agentes inmobiliarios que tramitan la financiación, deben cumplir las disposiciones de la Ley de Igualdad de Oportunidad de Crédito (ECOA).

Ley de Equidad de Vivienda

La Ley de Equidad de Vivienda (FHA) protege a las personas contra la discriminación cuando participan en actividades relacionadas con la vivienda. Esto se aplica a todos los aspectos de las transacciones de bienes raíces residenciales, incluidos los préstamos para comprar, construir, reparar o refaccionar viviendas. Esta ley establece que es ilegal ejercer discriminación en función de la raza, color, religión, sexo, origen nacional/nacionalidad, discapacidad o estatus o situación familiar; (el estatus o situación familiar se refiere a la composición de su familia, incluyendo si su grupo familiar está compuesto por menores de 18 años de edad o mujeres embarazadas).

A continuación, se presentan algunos ejemplos de lo que es (y lo que no es) una práctica ilegal de discriminación hipotecaria conforme a la ley ECOA y/o FHA.

Con respecto a los préstamos hipotecarios, durante el proceso de solicitud o al momento de tomar una decisión de crédito, un otorgante de crédito:

• No debe disuadirlo de solicitar un préstamo o rechazar su solicitud de hipoteca en base a los siguientes factores:
  • su raza,
  • color,
  • religión,
  • país de origen/nacionalidad,
  • discapacidad,
  • situación familiar,
  • sexo,
  • estado civil,
  • edad,
  • si sus ingresos provienen de un programa de asistencia pública,
  • o si usted ha ejercido algún derecho amparado por las leyes de crédito federales.
• No debe ofrecerle términos o condiciones diferentes, por ejemplo, una tasa de interés más alta o cargos más elevados (en función de cualquiera de estos factores).
• No debe denegarle crédito, como una hipoteca, ni establecer los términos de su hipoteca, ni aplicarle términos o condiciones diferentes para su hipoteca, por ejemplo, una tasa de interés más alta o un pago inicial más alto (en función de cualquiera de estos factores).
• No debe considerar la composición racial del vecindario en el que usted desea comprar, refinanciar o refaccionar una casa con el dinero que está tomando en préstamo.
• No debe considerar su religión.
• No debe considerar su raza o sexo, orientación sexual o identidad de género.
  • Pero le puede pedir que suministre esta información voluntariamente porque a las agencias federales les sirve para aplicar las leyes antidiscriminatorias.
• No debe considerar su nacionalidad u origen nacional.
  • Pero puede considerar su estatus migratorio para evaluar si usted tiene un derecho de permanencia en el país por un período de tiempo suficiente para repagar la deuda.

• No debe considerar su edad, a menos que:
  • Usted sea demasiado joven para firmar contratos, generalmente, para los menores de 18 años.
  • Usted tenga al menos 62 años de edad y el otorgante de crédito lo vaya a favorecer debido a su edad.
  • Su edad se utilice para determinar el significado de otros factores importantes con respecto a su solvencia de crédito. Por ejemplo, un otorgante de crédito podría usar su edad como un factor para determinar si va a recibir menos ingresos porque está a punto de retirarse.
  • Su edad se utilice dentro de un sistema de puntaje de crédito válido para favorecer a los solicitantes mayores de 62 años. Un sistema de puntaje de crédito asigna puntos a las respuestas que usted da en sus solicitudes de crédito. Por ejemplo, su antigüedad en un empleo podría tener un puntaje diferente dependiendo de su edad.
• No debe considerar su discapacidad.
• No debe considerar si usted tiene una cuenta de teléfono a su nombre.
  • Pero puede considerar si usted tiene una línea de teléfono en su casa.
• No le puede pedir información sobre su cónyuge, a menos que:
  • Su cónyuge esté solicitando el préstamo con usted.
  • Usted dependa de los ingresos de su cónyuge o de una pensión alimenticia o una cuota de manutención infantil de un ex cónyuge.
  • Usted resida en un estado con un régimen de comunidad de bienes gananciales.
• No puede hacerle preguntas respecto de su planificación familiar, vale decir si tiene previsto tener o criar hijos.
• No le puede preguntar si recibe pagos en concepto de pensión alimenticia, cuotas de manutención de hijos o de sustento por separación conyugal.
  • Excepto que primero le diga que usted no está obligado a suministrar esta información sino depende de esos ingresos para obtener crédito.
  • Pero un otorgante de crédito le puede preguntar si tiene que pagar una pensión alimenticia, cuotas de manutención de hijos o de sustento por separación conyugal.

Al momento de evaluar sus ingresos, un otorgante de crédito:

• No se puede negar a considerar un ingreso fijo de asistencia pública de la misma manera que otros ingresos.
• No le puede restar ingresos por su sexo o estado civil. Por ejemplo:
  • Un otorgante de crédito no puede tomar en cuenta el salario de un hombre al 100 por ciento y el de una mujer al 75 por ciento.
  • Un otorgante de crédito no puede suponer que una mujer joven dejará de trabajar para criar a sus hijos.
• No puede restar o negarse a considerar una parte de los ingresos debido a que provienen de un empleo a tiempo parcial, del Seguro Social, pensiones o anualidades.
• No se puede negar a considerar los pagos fijos en concepto de pensión alimenticia, cuotas de manutención de hijos o de sustento por separación conyugal.
  • Pero un otorgante de crédito le puede pedir una prueba para constatar que usted recibe estos pagos de manera constante.

Antes y durante la revisión de su hipoteca

Son muchos los factores que intervienen en la decisión de un otorgante de crédito de aprobar su solicitud de hipoteca, y no todas las personas que solicitan un préstamo hipotecario cumplirán los requisitos para obtenerla. El mejor momento de mejorar sus probabilidades de que le aprueben su solicitud es antes de presentarla.

Revise su informe de crédito. Esta es una forma importante de prepararse antes de presentar su solicitud de hipoteca. Los otorgantes de crédito se fijarán en sus ingresos, gastos, deudas e historial de crédito para tomar decisiones sobre la solidez de su solicitud de préstamo hipotecario. Parte de esa información se encuentra en su informe de crédito, y a usted le conviene asegurarse de que sea correcta. Si su informe de crédito tiene información inexacta, usted puede disputar esos errores ante la compañía de informes crediticios. 

Ponga en orden las deudas vencidas. Use la información correcta de su informe de crédito para comunicarse con las compañías a las que le debe dinero, verificar el monto vencido y cancelar o pagar la deuda.

Calcule el monto que está en condiciones de pagar cada mes. El hecho de conocer esta información por adelantado lo puede ayudará a solicitar un préstamo que se ajuste a su presupuesto.

Determine el monto de su pago inicial. El monto de su pago inicial puede determinar el tipo de préstamos a los que puede acceder.

Hay mucha más información disponible sobre cómo buscar y comparar hipotecas.

Cuando ya tenga lista su solicitud, el otorgante de préstamo la revisará y tiene que fijarse si usted cuenta con ingresos fijos y si es probable que devuelva el préstamo.

La ley establece que los otorgantes de crédito deben considerar todos las fuentes de ingresos fijas:

• Los fondos que obtenga de los programas de asistencia pública.
• Los ingresos de empleo a tiempo parcial, Seguridad Social, pensiones y anualidades.
• Las cuotas de pensión alimenticia, manutención de hijos o de sustento por separación conyugal, si usted opta por suministrar esta información.

Un otorgante de crédito le puede pedir una prueba para constatar que usted recibe estos pagos de manera constante.

Si usted cumple los requisitos que establece el otorgante de crédito, entonces no le puede exigir que presente un firmante conjunto o cosignatario. (Un cosignatario es alguien que se compromete a pagar el préstamo si el prestatario incumple los pagos). Pero si su cónyuge también será propietario de la vivienda, el otorgante del préstamo le puede pedir que firme conjuntamente los documentos de préstamo. Si necesita un cosignatario, el otorgante de préstamo debe aceptar como cosignatario a otra persona que no sea su cónyuge.

Si no obtiene el préstamo

Son muchos los factores que intervienen en la evaluación y aprobación de las solicitudes de préstamos hipotecarios. Tal vez no le aprueben su solicitud la primera vez. Si un otorgante de crédito aprueba su préstamo, debe informárselo dentro de los 30 días posteriores a la fecha en que recibió su solicitud.

Si un otorgante de crédito rechaza su solicitud, entonces debe:

• Informárselo e indicarle los motivos del rechazo por escrito. Puede que tenga que pedir que le informe los motivos específicos, pero si lo hace dentro de los 60 días, el otorgante de crédito debe informarle los motivos.
• Suministrarle el nombre y domicilio de la agencia a contactar para reportar sus inquietudes.

Revise atentamente los motivos de la denegación. Un motivo inaceptable sería: “no cumple con los requisitos mínimos”. Eso no es suficientemente específico y le conviene pedir una explicación. Si tiene problemas para que le den una explicación aceptable o sospecha que lo están discriminando, repórtelo.

Por ejemplo, algunos de los motivos aceptables para rechazar su solicitud podrían ser “sus ingresos eran muy bajos” o “no ha permanecido en el mismo empleo el tiempo suficiente”. Otros motivos aceptables para la denegación de préstamos son:

• Su informe de crédito contiene información negativa. Si el otorgante de crédito rechaza su solicitud debido a los datos de su informe de crédito, le debe indicar el nombre, domicilio y número de teléfono de la compañía de informes crediticios que le suministró esa información. Usted puede obtener una copia gratuita de ese informe de parte de la compañía de informes crediticios si lo solicita dentro de los 60 días. (Ese informe se suma al informe de crédito anual y gratuito que puede solicitar a cada una de las compañías de informes crediticios a través de AnnualCreditReport.com. Si su informe de crédito tiene información inexacta, la compañía de informes crediticios debe investigar los datos que usted dispute. Los negocios que suministraron información inexacta a las compañías de informes crediticios también deben volver a investigar los datos que usted dispute. Si después de la nueva investigación usted sigue disputando la cuenta de la compañía de informes crediticios, asegúrese de que en su informe se incluya un resumen del problema.
• Usted tiene demasiadas deudas en relación a sus ingresos. El índice de relación entre sus deudas y sus ingresos es un porcentaje que representa el monto de sus deudas dividido por sus ingresos brutos mensuales. Esta es la manera mayormente utilizada por los otorgantes de crédito para analizar si usted está en condiciones manejar los pagos mensuales. Si el porcentaje de sus deudas es muy alto en comparación con sus ingresos, los otorgantes de crédito pueden considerar que prestarle dinero es demasiado riesgoso porque usted podría no estar en condiciones de devolverlo. En el sitio web de la CFPB encontrará más información acerca de cómo calcular el índice de relación entre sus deudas y sus ingresos.
• El valor de tasación de la propiedad podría ser muy bajo. Una tasación es un informe de un experto, realizado a pedido del otorgante del préstamo, para contar con una evaluación exacta del valor de la propiedad. Si el valor de la tasación es más bajo que el precio que usted acordó pagar por la propiedad, el otorgante del préstamo no aprobará su solicitud. Revise la tasación de la propiedad para ver si contiene la información exacta. Tal vez pueda determinar si el tasador consideró factores ilegales, por ejemplo, la composición racial del vecindario. Por ejemplo, puede fijarse si el precio de venta de otras casas comparables de su área es similar o más alto al que se asignó como valor de tasación a la casa de su interés. Caso contrario, la tasación podría haberse basado en factores ilegales, como la composición racial del vecindario.

Si un otorgante de crédito le ofrece términos menos favorables a los que figuran en su solicitud, usted tiene derecho a enterarse de los motivos específicos, pero únicamente si usted rechaza esos términos. Por ejemplo, si el prestador le ofrece un préstamo por un monto inferior o le aplica una tasa de interés más elevada y usted no acepta el ofrecimiento, tiene derecho a saber por qué le ofrecieron esos términos.

Si sospecha una discriminación

Si piensa que un otorgante de crédito rechazó su solicitud de préstamo, o le ofreció términos menos favorables en base a una discriminación ilegal, estos son los pasos que puede seguir:

• Reporte las infracciones a la ley ante la agencia gubernamental correspondiente. Si el otorgante de crédito rechaza su solicitud, le debe suministrar el nombre y domicilio de la agencia a contactar para reportar sus inquietudes.
  • Presente un reporte ante la FTC sobre una violación de ECOA. Vaya a ReporteFraude.ftc.gov.
  • Presente una queja por infracción de la ley FHA en el sitio web del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) o hable con un especialista de la Oficina de Equidad de Vivienda e Igualdad de Oportunidades (FHEO) llamando al 1-800-669-9777 o 1-800-877-8339 (TTY). Para información más detalladas sobre la Ley de Equidad de Vivienda (FHA), comuníquese con la Oficina de Equidad de Vivienda e Igualdad de Oportunidades (FHEO).
• Reporte sus inquietudes al otorgante de crédito. A veces, puede persuadir al otorgante de crédito de que reconsidere su solicitud.
• Averigüe en la oficina del Fiscal General de su estado si el otorgante de crédito pudo haber incumplido las leyes estatales. Varios estados tienen sus propias leyes de igualdad de oportunidad de crédito.
• Considere demandar al otorgante de crédito en la corte federal de distrito. Si usted gana la demanda, puede recuperar un monto por daños reales. Bajo determinadas circunstancias, la corte le podría asignar un monto indemnizatorio por daños de carácter punitivo. También es posible que logre recuperar un monto razonable por los honorarios del abogado y costas judiciales. O podría considerar la posibilidad de buscar otras personas que tengan el mismo reclamo para presentar una demanda colectiva.