Hipotecas inversas

¿Cómo funcionan las hipotecas inversas?

Si tiene 62 años o más, es posible que reúna los requisitos para una hipoteca inversa. En una hipoteca inversa, el monto del préstamo se basa en el monto de la amortización hipotecaria que haya acumulado sobre su vivienda. (El monto de su amortización hipotecaria, también conocida como patrimonio neto o equity, es la suma de dinero que podría obtener por su casa si la vendiera, menos lo que deba sobre su hipoteca). Aunque una hipoteca inversa le permite acceder a su amortización hipotecaria sin tener que vender su casa de inmediato, puede tener riesgos financieros:

Una hipoteca inversa aumenta su deuda y puede consumir el patrimonio neto sobre su vivienda. Aunque el monto se basa en su amortización hipotecaria, usted está pidiendo dinero prestado y le está pagando un cargo e intereses al prestador. Su deuda sigue aumentando (y el monto de su amortización hipotecaria sigue bajando) porque todos los meses le suman intereses a su saldo. Esto puede consumir gran parte, o incluso la totalidad, de su amortización hipotecaria o patrimonio neto.

Una hipoteca inversa puede limitar sus opciones en el futuro. Por lo general, la hipoteca inversa se debe pagar cuando usted muera o se mude de su casa. Como con este tipo de hipoteca se podría llegar a consumir todo su patrimonio neto, podría quedarse sin nada cuando, finalmente, usted o sus herederos vendan la vivienda. Eso significa que podría quedarse corto de dinero si quiere mudarse a una casa más pequeña, a una residencia con servicios de asistencia, o a otra localidad para estar más cerca de su familia.

Una hipoteca inversa puede ser una manera costosa de tomar dinero prestado. Los cargos y otros costos de este tipo de préstamo pueden ser más elevados que los de otras alternativas, como un préstamo o una línea de crédito con garantía sobre su amortización hipotecaria.

Para poder acceder a las hipotecas inversas más comunes, usted debe:

• Tener 62 años o más.
• Vivir en la propiedad, que debe ser el lugar donde viva la mayor parte del tiempo.
• Haber pagado una suma importante de su hipoteca.
• Tener fondos suficientes para seguir pagando los gastos relacionados con la propiedad, porque usted sigue siendo responsable de pagar los impuestos, seguros, reparaciones y cargos de la asociación de propietarios.
• Participar en una sesión de asesoramiento con un asesor aprobado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (Department of Housing and Urban Development, HUD).
• Presentar una solicitud y obtener la aprobación de un prestador.
• No tener ninguna deuda federal pendiente, como impuestos impagos.

Habitualmente, el dinero que recibe por medio de una hipoteca inversa es libre de impuestos y no afectará sus beneficios de Seguro Social o Medicare. Por lo general, usted, su cónyuge, co-prestatario, o sus herederos repagan el préstamo cuando usted fallece, vende su casa o se muda.

Diferencias entre las hipotecas inversas, las hipotecas comunes, los préstamos sobre la amortización hipotecaria acumulada sobre una vivienda y las líneas de crédito sobre la amortización hipotecaria acumulada sobre una vivienda (HELOC).

En una hipoteca tradicional, usted pide prestada una suma global de dinero y le hace pagos mensuales a su prestador para devolverla. Una parte de su pago se destina al capital (el monto que pidió prestado), y la otra parte se aplica al pago de los intereses. Con el transcurso del tiempo, la amortización acumulada sobre la hipoteca de su vivienda aumenta y el saldo que usted debe disminuye.

En una hipoteca inversa, usted le pide dinero al prestador y el monto del préstamo se basa en el monto de la amortización hipotecaria que acumuló sobre su casa. El prestador puede entregarle los fondos de la hipoteca inversa en un pago de suma global, en una serie de pagos mensuales o en alguna una combinación de ambos. Pero independientemente de cómo le presten el dinero, el prestador le suma intereses todos los meses al saldo que usted adeuda (el principal). Eso significa que su saldo aumenta con el tiempo, incrementando la cantidad que tiene que pagar, y usted cada vez tiene menos patrimonio neto sobre su vivienda.

Diferencias entre las hipotecas tradicionales y las hipotecas inversas
	Hipotecas tradicionales	Hipotecas inversas
Requisito de edad	Ninguno, nadie puede firmar legalmente una hipoteca antes de los 18 años de edad, a menos que tenga un cosignatario.	Debe tener 62 años o más.
Qué puede tomar en préstamo	Por lo general, una suma global para comprar su propiedad.	Un monto en función del porcentaje del valor de la amortización hipotecaria que haya acumulado sobre su propiedad.
Cómo funcionan los pagos	Usted le paga todos los meses al prestador para repagar el préstamo, más los impuestos y el seguro.	El prestador le paga a usted una suma global o pago mensual, como un pago anticipado sobre su amortización hipotecaria. Pero usted debe seguir pagando los impuestos y el seguro, y debe mantener la propiedad en buen estado.
El saldo que usted adeuda	Baja con el transcurso del tiempo. Por lo general, su pago mensual ya incluye el interés.	Aumenta con el transcurso del tiempo. Usted deberá más de lo que tomó en préstamo porque todos los meses le suman el interés. La hipoteca debe repagarse cuando usted muera o se mude, habitualmente mediante la venta de su casa.
¿Es deducible la tasa de interés?	Sí, por los intereses pagados cada año (hasta un cierto monto).	No hasta que cancele el préstamo.

Cómo comparar las hipotecas inversas, los préstamos sobre la amortización hipotecaria y las líneas de crédito sobre la amortización hipotecaria

Una hipoteca inversa le permite tomar dinero en préstamo en función de la amortización hipotecaria o patrimonio neto que usted tiene sobre su vivienda, pero no es lo mismo que un préstamo o una línea de crédito sobre la amortización hipotecaria (HELOC).

	Hipoteca inversa	Préstamo sobre la amortización hipotecaria de su casa	Línea de crédito sobre la amortización hipotecaria de su casa
¿Qué es?	Un monto de dinero que usted toma en préstamo que se basa en la amortización hipotecaria de su casa.	Un monto fijo que usted toma prestado por un período establecido y que está garantizado con su vivienda.	Una línea de crédito renovable, garantizada por su vivienda.
¿Cómo obtengo el dinero?	Puede ser una suma global, pagos mensuales o una combinación.	Normalmente puede obtener todo el dinero de una vez y por adelantado.	Por lo general, puede disponer de los fondos cuando los necesite (como una tarjeta de crédito).
Requisito de edad	Por lo menos 62 años de edad.	Ninguno, nadie puede firmar legalmente una hipoteca antes de los 18 años de edad, a menos que tenga un cosignatario.	Ninguno, nadie puede firmar legalmente una hipoteca antes de los 18 años de edad, a menos que tenga un cosignatario.
Otros requisitos	Debe ser propietario de su vivienda o tener una pequeña hipoteca.	Normalmente debe tener al menos un 20% de amortización hipotecaria sobre su vivienda.	Normalmente debe tener al menos un 20% de amortización hipotecaria sobre su vivienda.

Lo que hay que considerar antes de obtener una hipoteca inversa

Antes de decidir si una hipoteca inversa es la opción adecuada para usted, tenga en cuenta lo siguiente:

Cómo puede afectar a su familia una hipoteca inversa. Averigüe si su cónyuge podrá permanecer en la casa después de su muerte.

Lo que adeudarán sus herederos. Antes de aceptar una hipoteca inversa, asegúrese de que incluya una cláusula llamada “non-recourse”. La mayoría de las hipotecas inversas tienen esta cláusula: esto significa que cuando el préstamo venza y se venda la casa, ni usted ni sus herederos pueden deber más de lo que vale la vivienda.

La cantidad de tiempo que prevé permanecer en su casa. Los costos y cargos de algunas hipotecas inversas pueden ser más costosos si permanece en la vivienda poco tiempo y si pide prestada una pequeña cantidad de dinero.

Cómo buscar y comparar una hipoteca inversa

Tómese su tiempo

Algunos vendedores tratan de apurarlo. No se apure y consulte con un asesor o alguien de su confianza antes de firmar un documento. Una hipoteca inversa puede ser compleja y debe realizarse sin apuros. Si siente que lo están presionando para cerrar el trato urgentemente, márchese.

Resista la presión de comprar otros productos financieros.

No crea que el vendedor sabe cuál es su mejor interés. Algunos vendedores pueden sugerirle formas de invertir el dinero de su hipoteca inversa, e incluso presionarlo para que compre otros productos financieros, como una anualidad o un seguro de cuidados a largo plazo. Si compra estos productos financieros, podría perder el dinero que obtiene de la hipoteca inversa. No tiene que comprar ningún producto ni servicio financiero, ni hacer ninguna inversión para obtener una hipoteca inversa. De hecho, en algunas situaciones es ilegal que le insistan a que compre otros productos para obtener una hipoteca inversa.

Algunos vendedores que ofrecen servicios de mejoras en el hogar pueden sugerir una hipoteca inversa como una manera fácil de pagar las reparaciones, especialmente después de un desastre natural. Antes de decidirse a utilizar una hipoteca inversa para pagar las reparaciones o mejoras necesarias, busque diferentes contratistas y compañías de hipotecas inversas, y considere otros tipos de financiación, como los préstamos sobre la amortización hipotecaria de su vivienda, las líneas de crédito sobre su amortización hipotecaria o la refinanciación de su hipoteca actual. De este modo, podrá comparar con exactitud el costo del trabajo que se va a realizar, pero también los costos y cargos que tendrá que pagar, incluso si obtiene una hipoteca inversa. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) también tiene información sobre qué hacer si ya tiene una hipoteca inversa y su casa sufre un daño causado por un desastre natural.

Comprenda los tipos de hipotecas inversas

Si está considerando una hipoteca inversa, busque, compare y haga preguntas. Escoger el tipo de hipoteca inversa más adecuado para usted puede depender de lo que quiera hacer con el dinero. Un asesor o consejero le puede explicar las características de los tres tipos de hipotecas inversas disponibles.

• Las hipotecas de conversión de amortización hipotecaria (Home Equity Conversion Mortgages o HECM) son el tipo de hipoteca inversa más común y se pueden usar para cualquier propósito. Tienen seguro de garantía federal del HUD, pero esa garantía no protege al propietario. Le garantiza al prestador que recibirá su dinero si usted no puede pagar la hipoteca inversa.

Normalmente, no hay requisitos de ingresos para obtener una HECM. Pero al momento de decidir la aprobación y cierre de su préstamo, los prestadores tienen que evaluar sus finanzas y asegurarse de que está en condiciones de devolver el préstamo y mantener la casa. El prestador puede exigirle que reserve una suma de dinero para pagar cosas tales como los impuestos sobre la propiedad, el seguro de la vivienda y el seguro contra inundaciones.

Las hipotecas inversas de tipo HECM otorgan anticipos de préstamo más altos a un costo total menor que los préstamos privados. Además, con una HECM, el prestatario generalmente puede vivir en un hogar de ancianos u otro centro médico hasta por 12 meses consecutivos antes de que deba repagar el préstamo.

• Hipotecas inversas de propósito único. Algunos estados y agencias del gobierno o entidades sin fines de lucro ofrecen hipotecas inversas de propósito único, que son la opción de hipoteca inversa menos costosa. Usted puede utilizarlas únicamente para el propósito que esté previsto por el prestador, por ejemplo, para reparaciones de la vivienda o impuestos a la propiedad. La mayoría de los propietarios con ingresos modestos pueden acceder a estos préstamos. Averigüe si reúne los requisitos para algún préstamo de bajo costo y para propósito único en su área. Es posible que el personal de la agencia local para la tercera edad (Agency on Aging) conozca los programas disponibles en su área. Haga clic en este enlace para encontrar la información de contacto de la agencia para personas de la tercera edad más cercana o llame al 1-800-677-1116. Pregunte acerca de los “programas de préstamos o subsidios para reparaciones o mejoras del hogar” o programas de “aplazamiento de los impuestos sobre la propiedad” o “prórroga del impuesto sobre la propiedad” y cómo solicitarlos.

• Hipotecas inversas privadas (no aseguradas). Estas hipotecas, conocidas en inglés como proprietary reverse mortgages, son préstamos ofrecidos por prestadores privados y pueden tener una tasa de interés más alta. Si posee una vivienda tasada a un valor alto (y tiene una pequeña hipoteca), es posible que pueda obtener más dinero. Pero su deuda aumentará y posiblemente consuma su amortización hipotecaria. Puede ser una forma costosa de tomar un préstamo de dinero que limitará sus opciones en el futuro.

Reúnase con un asesor en temas de vivienda

Visite el sitio del HUD para obtener una lista de asesores, o llame a la agencia al 1-800-569-4287. Por lo general, las agencias de asesoramiento cobran un cargo por sus servicios, que suele ser alrededor de $125, aunque puede ser más. Este cargo se puede pagar con los fondos del préstamo y no lo pueden rechazar si usted no puede pagar el cargo.

Si está por solicitar una hipoteca inversa HECM, primero debe reunirse con un asesor o consejero de una agencia de asesoramiento en temas de vivienda independiente y aprobada por el gobierno. Algunos prestadores que ofrecen hipotecas inversas privadas también requieren la reunión de asesoramiento. El consejero o asesor debe explicarle los costos de la hipoteca HECM, sus implicaciones financieras y otras alternativas posibles a una hipoteca inversa (por ejemplo, un préstamo o una línea de crédito sobre la amortización hipotecaria acumulada sobre su vivienda, una refinanciación de su hipoteca o la venta de su casa para mudarse a una más pequeña y ahorrar dinero). Pídale al consejero que lo ayude a comparar los costos de los diferentes tipos de hipotecas inversas y le informe el efecto que tendrán con el transcurso del tiempo las diferentes opciones de pago, los cargos y demás gastos sobre el costo total del préstamo.

Pídale a un consejero o al prestador que le explique las tasas del costo anual total del préstamo o TALC (Total Annual Loan Cost). Estas tasas indican el costo promedio anual proyectado de una hipoteca inversa, incluidos todos los costos detallados.

Comprenda todos los motivos por los cuales podría necesitar pagar el préstamo antes de lo planeado. Por ejemplo, puede que tenga que devolver el préstamo antes de tiempo porque tiene que abandonar la casa antes de lo previsto.

La CFPB tiene una lista de preguntas para hacerle a un consejero o asesor en temas de vivienda.

Busque y compare

• Compare las opciones, los términos y las comisiones de varios préstamistas. Por ejemplo, si bien la prima del seguro hipotecario suele ser la misma de un prestador a otro, la mayoría de los costos de los préstamos, lo cual incluye los cargos de originación, las tasas de interés, los costos de cierre y los cargos de servicio, varían entre los prestamistas.
• Confirme todos los costos adelantados. Algunas hipotecas inversas pueden ser más costosas que los préstamos hipotecarios tradicionales, especialmente en lo que se paga por adelantado, como los costos de cierre y los cargos de originación. Es importante tener esto en cuenta si va a permanecer en la vivienda únicamente por un período corto o si va a tomar prestado un pequeño monto.
• Verifique si el ofrecimiento tiene una tasa de interés fija o variable. La mayoría de las hipotecas inversas tienen tasas variables (que cambian en función del mercado) y los intereses se añaden al saldo que debe cada mes. Eso significa que el monto que usted debe aumenta a medida que los intereses de su préstamo se acumulan con el transcurso del tiempo. Las hipotecas inversas con tasas variables suelen ofrecer más opciones sobre cómo obtener su dinero, pero corre el riesgo de que la tasa aumente.

Algunas hipotecas inversas, sobre todo las HECM, ofrecen tasas de interés fijas, pero se suele exigir que el préstamo se tome como una suma global al momento del cierre. Por lo general, una tasa fija resulta conveniente cuando usted piensa usar el dinero de la hipoteca inversa de una sola vez, por ejemplo, para pagar deudas o hacer reparaciones importantes en la casa.El monto total que puede pedir prestado suele ser inferior al que podría obtener con un préstamo con tasa variable.

Más información 

Saber si una hipoteca inversa es o no es una opción adecuada para usted es una gran pregunta. Considere todas las opciones. Podría reunir los requisitos para alternativas menos costosas. Las siguientes organizaciones disponen de más información:

Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB)

Visite el portal de hipotecas inversas de la CFPB para ver su video informativo y para obtener las publicaciones Guía de discusión sobre las hipotecas inversas y ¿Está considerando la opción de una hipoteca inversa? que lo guiarán para analizar algunos factores a tener en cuenta cuando esté considerando la opción de obtener una hipoteca inversa.

Para hablar con un empleado de la CFPB, llame al 1-855- 411-CFPB (1-855-411-2372).

Centro de Recursos de la Administración Federal de la Vivienda (FHA) del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD)

Visite HECM Program o llame al 1-800-CALL-FHA (1-800-225-5342); TTY: 1-800-877-8339.

Para encontrar a un asesor o consejero en temas de vivienda aprobado por el HUD:

Visite el sitio web del HUD para buscar el nombre o la dirección de las agencias de asesoramiento o llame al 1-800-569-4287.

American Association of Retired Persons (AARP)

Visite su sección de información destacada sobre hipotecas inversas

Su derecho a cancelar

¿Y si acaba de obtener una hipoteca inversa y cambia de idea? Con la mayoría de las hipotecas inversas, usted tiene al menos tres días hábiles después del cierre para cancelar el trato por cualquier motivo, sin penalización. Esto se conoce como su derecho de “rescisión”.

Para cancelar, usted debe:

• Notificar al prestador por escrito en un plazo de tres días hábiles (incluidos sábados, pero NO domingos ni festivos oficiales).
• Enviar la carta por correo certificado y solicitar un acuse de recibo. Eso le permitirá documentar lo que recibió el prestador y en qué fecha.
• Guardar las copias de la carta y los documentos justificativos, cualquier carta enviada al o recibida del prestador.

Después de cancelar, la garantía real sobre su vivienda deja de ser válida y usted no es responsable de ningún monto por el crédito. El prestador tiene 20 días para devolverle el dinero que haya pagado por la financiación y tomar las medidas necesarias para poner fin a la garantía real sobre su vivienda. Si usted recibió dinero o bienes del acreedor, debe ofrecerse a devolverlos después de que liberen su garantía real y le devuelvan el dinero que haya pagado.

Reporte sus sospechas de fraude

Si sospecha una estafa, o que alguien involucrado en la transacción puede estar infringiendo la ley, repórtelo al consejero, prestador o administrador de préstamos. Luego repórtelo ante:

La Comisión Federal de Comercio (FTC) en ReporteFraude.ftc.gov.

La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB).

El fiscal general de su estado.

La agencia regulatoria de entidades bancarias.