Préstamos y líneas de crédito con garantía hipotecaria

Cómo usar la amortización acumulada sobre su hipoteca para pedir dinero prestado

La amortización acumulada sobre la hipoteca, o valor neto, (equity, en inglés) es la diferencia entre lo que usted adeuda sobre su hipoteca y el valor actual de su casa o cuánto dinero podría obtener por su casa si la vendiera.

Tomar un préstamo con garantía hipotecaria u obtener una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) son formas comunes en las que las personas usan el valor de la amortización hipotecaria sobre su vivienda para tomar dinero prestado. Al hacerlo, usted está usando su casa como una garantía colateral para pedir dinero prestado. Esto significa que, si no repaga el saldo pendiente, el prestador puede quedarse con su casa para cubrir el pago de su deuda.

Al igual que con otras hipotecas, usted pagará intereses y cargos por un préstamo con garantía hipotecaria o una HELOC. Ya sea que elija un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito HELOC, el monto de dinero que puede pedir en préstamo y su tasa de interés dependerán de varias cosas, incluidos sus ingresos, su historial de crédito y el valor de mercado de su vivienda.

Hable con un abogado, asesor financiero u otra persona de su confianza antes de tomar cualquier decisión.

Explicación de los préstamos con garantía hipotecaria

Un préstamo con garantía hipotecaria (home equity loan, en inglés), conocido también como segunda hipoteca, es un préstamo que está garantizado por su vivienda. 

Los préstamos con garantía hipotecaria suelen tener una tasa de porcentaje anual (APR) fija. La tasa de porcentaje anual (APR, en inglés) incluye los intereses y otros costos de crédito.

El préstamo se otorga por un monto específico de dinero y, por lo general, usted recibe el dinero en un pago único por adelantado. Muchos prestadores prefieren que usted tome un préstamo por un monto que no supere el 80 por ciento del valor de la amortización hipotecaria de su vivienda. 

Habitualmente, usted devuelve el préstamo efectuando pagos mensuales iguales durante un período de tiempo estipulado.

Pero si elige un préstamo de solo intereses, sus pagos mensuales se destinarán a pagar los intereses que adeuda. No está pagando nada sobre el capital. Y, por lo general, se debe realizar un pago único o global al final del préstamo. El pago global suele ser de una suma importante porque incluye el saldo del capital principal impago y cualquier interés restante adeudado. Las personas pueden necesitar un nuevo préstamo para cancelar el pago global a lo largo del tiempo.

Si no puede repagar el préstamo según lo acordado, su prestador puede ejecutar su casa.

Para consultar recomendaciones sobre cómo elegir un préstamo con garantía hipotecaria, lea Preguntas frecuentes sobre cómo buscar, comparar y elegir una hipoteca.

Explicación de las líneas de crédito con garantía hipotecaria

Una línea de crédito con garantía hipotecaria (home equity line o HELOC, en inglés), es una línea de crédito renovable, similar a una tarjeta de crédito, excepto que está garantizada por su vivienda.

Estas líneas de crédito suelen tener una tasa de porcentaje anual (APR) variable. La APR se basa únicamente en los intereses. No incluye costos como puntos y otros cargos financieros.

El prestador le aprueba hasta un determinado monto de crédito. Debido a que una HELOC es una línea de crédito, usted realiza pagos únicamente sobre el monto que pide prestado, no por el monto total disponible.

Muchas líneas de crédito con garantía hipotecaria tienen un período inicial, llamado período de retiro o extracción de fondos, que es cuando usted puede tomar dinero prestado de la cuenta. Puede acceder al dinero emitiendo un cheque, haciendo un retiro de su cuenta en línea o utilizando una tarjeta de crédito vinculada a la cuenta. Durante el período de retiro de fondos, es posible que solo tenga que pagar los intereses del dinero que pidió prestado.

Una vez finalizado el período de retiro de fondos, ingresa al período de repago. Durante el período de repago, no podrá pedir prestado más dinero. Y debe comenzar a pagar el monto adeudado, ya sea la totalidad del saldo pendiente o mediante pagos a plazos. Si no puede repagar la línea de crédito según lo acordado, su prestador puede ejecutar su casa.

Los prestadores deben revelar los costos y términos de una HELOC. En la mayoría de los casos, deben hacerlo cuando le entregan una solicitud. Por ley, un prestador debe:

1. Revelar la tasa APR.
2. Informarle los términos y condiciones y las diferencias durante el período de retiro de fondos y el período de repago.
3. Informarle sobre los cargos que le cobrará el otorgante de crédito por abrir, usar o mantener la cuenta. Por ejemplo, un cargo de solicitud, un cargo anual o un cargo de transacción.
4. Revelar los cargos adicionales aplicados por otras compañías para abrir la línea de crédito. Por ejemplo, un cargo de tasación, un cargo para obtener un informe de crédito o los honorarios de abogados.
5. Informarle sobre cualquier tasa de interés variable.
6. Entregarle un folleto en el cual se describan las características generales de las líneas de crédito con garantía hipotecaria.

El prestador también debe brindarle información adicional al abrir la HELOC o antes de la primera transacción en la cuenta.

Para obtener más información sobre cómo elegir una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), lea Lo que debe saber sobre las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) (en inglés).

Operación de cierre de un préstamo o de una línea de crédito con garantía hipotecaria

Antes de firmar, lea atentamente los documentos de cierre del préstamo. Si la financiación no es lo que esperaba o deseaba, no firme. Negocie cambios o rechace la propuesta.

Si decide no aceptar una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) debido a un cambio en los términos con respecto a lo que le habían informado, por ejemplo, los términos de pago, los cargos impuestos o la APR, el prestador debe devolverle todos los cargos que pagó en relación con la solicitud, por ejemplo, los cargos para obtener una copia de su informe de crédito o una tasación.

Evite las estafas con operaciones de cierre de préstamos hipotecarios

Podría recibir un email, supuestamente enviado por su oficial de préstamo o un profesional de bienes raíces que dice que se produjo un cambio de último minuto. Le podrían pedir que transfiera dinero para cubrir los costos de cierre a una cuenta diferente. No envíe dinero en respuesta a un email inesperado. Es una estafa. Si recibe un email de este tipo, comuníquese con su prestador, corredor o profesional de bienes raíces usando un número de teléfono o email que le conste que es auténtico y cuénteles lo que sucedió. Los estafadores suelen pedirle que pague de maneras que le dificultan la recuperación de su dinero. Independientemente de cómo le haya pagado a un estafador, cuanto más rápido actúe, mejor.

Su derecho a cancelar

La regla de cancelación de tres días dice que usted puede cancelar un préstamo con garantía hipotecaria o una HELOC dentro de tres días hábiles por cualquier motivo y sin penalidad si está usando su residencia principal como garantía colateral. Puede ser una casa, un condominio, una casa rodante o un barco que usa como vivienda. El derecho a cancelar no se aplica a una casa de vacaciones o una residencia secundaria.

Y hay excepciones a la regla, incluso si usted está usando su casa como garantía colateral. La regla no se aplica en los siguientes casos:

• Cuando solicita un préstamo para comprar o construir su residencia principal.
• Cuando refinancia su hipoteca con su prestador actual y no pide prestado más dinero.
• Cuando el prestador es una agencia estatal.

En estas situaciones, es posible que tenga otros derechos de cancelación conforme a las leyes estatales o locales.

Renuncia a su derecho a cancelar

Este derecho de cancelación dentro de los tres días le da un tiempo para pensar que está poniendo su casa como garantía colateral de la financiación y eso lo puede ayudar a evitar perder su casa en una ejecución hipotecaria. Pero si tiene una emergencia financiera personal, como daños en la vivienda causados por una tormenta u otro desastre natural, puede recibir el dinero antes si renuncia a su derecho a cancelar con lo cual se elimina el período de espera de tres días. Antes de renunciar a esta importante protección contra la pérdida de su casa, tiene que estar seguro de que eso es lo que quiere.

Para renunciar a su derecho a cancelar:

• Debe enviarle al prestador una declaración por escrito en la que describa la emergencia y declare que renuncia a su derecho de cancelación.
• La declaración debe estar fechada y firmada por usted y cualquier otra persona que comparta la propiedad de la vivienda.

Fecha límite de cancelación

Tiene tiempo hasta la medianoche del tercer día hábil para cancelar su préstamo. Los días hábiles incluyen los sábados, pero no se cuentan los domingos ni los feriados legales.

Para un préstamo con garantía hipotecaria, el reloj comienza a correr el primer día hábil después de que suceden las tres cosas siguientes:

1. Usted firma los documentos de cierre del préstamo.
2. Recibe el documento informativo de veracidad en las operaciones de préstamo. Este documento contiene información clave sobre los términos del préstamo, incluyendo la tasa APR, el cargo financiero, el monto financiado y el cronograma de pagos.
3. Usted recibe dos copias de un Aviso conforme a la Ley de Veracidad en las Operaciones de Préstamo en el cual se explica su derecho a cancelar.

Si la operación de cierre tiene lugar un viernes y usted recibe el documento informativo y dos copias del aviso de derecho a cancelar en el momento del cierre, tiene hasta la medianoche del martes para cancelar.

En el caso de una HELOC, los tres días hábiles generalmente comienzan a correr en el momento en que usted abre el plan, o cuando recibe toda la información material, lo que ocurra más tarde.

Si no recibió el formulario informativo o las dos copias del aviso, o si el documento informativo o el aviso contenía errores, usted tiene hasta tres años para cancelar.

Cómo cancelar

Si decide cancelar, debe informárselo al prestador por escrito. No puede cancelar por teléfono ni en una conversación en persona con el prestador. Entregue o envíe por correo su aviso escrito, antes de la medianoche del tercer día hábil.

Después de que el prestador recibe su solicitud de cancelación, tiene 20 días para hacer lo siguiente:

1. Devolverle cualquier suma de dinero que usted le haya pagado, incluido el cargo financiero y otros cargos como cargos de solicitud, cargos de tasación o cargos por la búsqueda de título.
2. Liberar su interés sobre su casa como garantía colateral.

Si usted recibió dinero o bienes del prestador, puede conservarlos hasta que el prestador demuestre que su vivienda ya no se utiliza como garantía colateral y le devuelva el dinero que usted haya pagado. Luego, usted debe ofrecer devolver el dinero o los bienes del prestador. Si el prestador no reclama el dinero ni los bienes dentro de los 20 días, usted puede quedárselos.

Sus derechos después de aceptar una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)

En una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), si realiza sus pagos según lo acordado, el prestador:

• No puede cerrar su cuenta.
• No puede exigirle que acelere el pago de su saldo pendiente.
• No puede cambiar los términos y condiciones de su cuenta.

El prestador puede suspender los adelantos de crédito sobre su cuenta durante cualquier período en el que las tasas de interés superen el límite máximo de la tasa establecida en su acuerdo, según lo que se estipule en su contrato.

El prestador puede congelar o reducir su línea de crédito en determinadas situaciones. Por ejemplo:

• Si el valor de la vivienda disminuye significativamente por debajo del monto tasado.
• Si el prestador cree razonablemente que usted no podrá realizar sus pagos debido a un cambio material en sus circunstancias financieras.

Si sucede alguna de estas cosas y el prestador congela o reduce su línea de crédito, sus opciones incluyen:

• Hablar con el prestador sobre el restablecimiento de su línea de crédito.
• Conseguir otra línea de crédito.
• Buscar y comparar opciones para obtener otra hipoteca y pagar la primera línea de crédito.

Reporte el fraude

Si piensa que su prestador infringió la ley, puede que desee comunicarse con el prestador o con el administrador del préstamo para decírselo. Al mismo tiempo, es posible que desee establecer contacto con un abogado. Luego repórtelo ante:

• La Comisión Federal de Comercio en ReporteFraude.ftc.gov.
• La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB).
• El fiscal general de su estado.
• La agencia regulatoria de entidades bancarias de su estado.