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Si está luchando para cumplir con los pagos de su hipoteca o si ya incurrió en mora o incumplimiento de pago, hay algunas cosas que necesita saber y algunas maneras de resolver los problemas con su prestador o con el administrador de su préstamo. Hay muchas personas que sienten vergüenza de hablar sobre sus problemas de pago con el administrador de su préstamo, o que tienen la esperanza de que su situación financiera mejore para poder ponerse al día con sus pagos. Pero comuníquese de inmediato con su prestador o con el administrador de su préstamo para ver si pueden elaborar un plan.

Pagos atrasados e incuplimiento de pago de su hipoteca

Después de cerrar la operación de préstamo para comprar su casa, usted le hace los pagos mensuales al administrador de su préstamo. El prestador o entidad de préstamo es la compañía que le prestó el dinero, y el administrador es la compañía que se encarga de la gestión diaria de su cuenta. A veces, el otorgante del préstamo también es el administrador. Pero, por lo general, el prestador contrata a otra compañía para que cumpla funciones de administrador.

Si está enfrentando problemas financieros y tiene dificultades para cumplir con los pagos de su hipoteca, comuníquese de inmediato con su prestador o con el administrador de su préstamo para ver cuáles podrían ser sus opciones. Porque si no paga su hipoteca puntualmente, o si paga un monto inferior al adeudado, las consecuencias pueden acumularse rápidamente. Por ejemplo, el prestador o el administrador de su préstamo pueden sumarle cargos por pago atrasado e intereses adicionales al monto que ya adeuda, con lo cual, le resultará aún más difícil desendeudarse. Incluso un solo pago atrasado puede afectar negativamente su puntaje de crédito. Su puntaje de crédito afecta sus posibilidades de obtener un nuevo préstamo o de refinanciar su préstamo actual y también tiene un impacto en la tasa de interés que le aplicarán.

Cuando usted se atrasa con los pagos de su hipoteca, el prestador o el administrador puede declarar su préstamo en mora y notificarlo con un aviso de incumplimiento de pago. El incumplimiento de pago es el primer paso del proceso de ejecución hipotecaria. Una vez que su préstamo está en mora, el prestador puede cobrarle “servicios relacionados con la mora” para proteger el valor de la propiedad, como inspecciones, corte de césped, jardinería y reparaciones. Esos servicios pueden sumarle cientos o miles de dólares al saldo de su préstamo.

Si no puede ponerse al día con los pagos atrasados o encontrar otra solución (link to that section), el prestador o el administrador de su préstamo puede iniciar acciones legales para vender su casa en un proceso de ejecución hipotecaria. Este proceso también puede sumarle cientos o miles de dólares a su préstamo por otros costos, y como resultado, le resultará aún más difícil seguir haciendo los pagos, ponerse al día con los pagos atrasados y conservar su casa. En varios estados, además de perder su casa en una ejecución hipotecaria, también podría tener que asumir el pago de un “fallo por déficit”. Ese pago corresponde a la diferencia entre lo que usted debe y el precio de venta de la casa en la subasta de la ejecución hipotecaria. Una ejecución hipotecaria le dificultará la obtención de un crédito y la compra de otra vivienda en el futuro.

Cómo lidiar con el incumplimiento de pago y la ejecución hipotecaria

Cuanto más demore en comunicarse con el administrador de su hipoteca, menos opciones tendrá. Si está teniendo problemas para pagar su hipoteca, no espere a recibir el aviso de incumplimiento o mora para comunicarse con el administrador de su hipoteca, que es la compañía que le recibe sus pagos mensuales.

  • Considere comunicarse con un asesor en temas de viviendas sin cargo. Usted puede obtener ayuda gratuita y legítima de parte de un asesor que le puede explicar cuáles son sus opciones disponibles. Antes de hablar con un asesor o consejero, aprenda a detectar y evitar las estafas de asesoramiento sobre ejecuciones hipotecarias e hipotecas que prometen frenar las ejecuciones hipotecarias pero que le terminan robando su dinero.
  • Haga una lista de sus ingresos y sus gastos. Prepárese para demostrar que está haciendo un esfuerzo de buena fe para pagar la hipoteca reduciendo otros gastos. Responda estas preguntas:
    • ¿Qué sucedió para que dejara de efectuar uno o más pagos de su hipoteca?
    • ¿Tiene algún documento para justificar el porqué de su atraso de pago?
    • ¿Cómo ha intentado solucionar el problema? ¿El problema es temporario, de largo plazo o permanente?
    • ¿Qué cambios ve en su situación a corto y largo plazo?
    • ¿Qué otros problemas financieros pueden estar impidiendo que usted se ponga al día con los pagos de su hipoteca?
    • ¿Qué le gustaría que sucediera? ¿Desea quedarse con la vivienda?
    • ¿Qué tipo de arreglo de pago podría funcionar para usted?
  • Consulte el sitio web del administrador de su hipoteca. Fíjese cuáles son las opciones que podrían estar disponibles para las personas en su situación Lea más sobre las maneras de evitar una ejecución hipotecaria.
  • Comuníquese con el administrador de su hipoteca para analizar las maneras de resolver su situación y evitar la pérdida de su casa. Es más probable que el administrador demore el proceso de ejecución hipotecaria si usted está trabajando con él para tratar de encontrar una solución. Si no logra comunicarse con el administrador la primera vez, siga intentándolo.

Cuando trate con el prestador o el administrador de su préstamo, es importante que haga lo siguiente:

  • Mantenga notas de todas sus comunicaciones con el administrador o prestador hipotecario.
  • Anote la fecha y hora de cualquier contacto, ya sea que se hayan reunido en persona o se hayan comunicado por teléfono, email o por correo postal, el nombre del representante con el que haya tratado, lo que hablaron y los resultados. Haga un seguimiento de sus conversaciones telefónicas con una carta.
  • Puede enviar en email de seguimiento, pero también debe enviar una carta con la información de seguimiento por correo certificado, con “acuse de recibo”, para que pueda documentar lo que recibió el administrador.
  • Guarde copias de la carta y de todos los documentos adjuntados.
  • Cumpla con todos los plazos que le indique el administrador.
  • Quédese en su vivienda durante este proceso. Es posible que no califique para ciertos tipos de asistencia si se muda. Si opta por alquilar su propiedad, asegúrese de que los ingresos del alquiler sean suficientes para ayudarlo a mantenerse al día con los pagos.

Le conviene calcular el monto de la amortización hipotecaria de su casa. Para hacer este cálculo:

  • Llame a un tasador profesional para obtener el valor de tasación de su vivienda. Tendrá que pagar el servicio de tasación, a menos que haya hecho una tasación muy recientemente. O podría calcular el valor justo de mercado de su vivienda sobre la base de las ventas de otras viviendas similares en su área (conocidas en inglés como “comps”).
  • Calcule el monto total de los préstamos que haya obtenido utilizando su casa como garantía colateral (por ejemplo, su hipoteca, un préstamo de refinanciación o un préstamo con garantía hipotecaria).
  • Réstele el monto total de los préstamos al valor de tasación o valor justo de mercado de su casa. Esa cifra es el valor de su amortización hipotecaria o valor neto (equity, en inglés).

Cómo podría evitar la ejecución hipotecaria y conservar su vivienda

Si está luchando para cumplir con los pagos de su hipoteca debido a la pandemia, y su hipoteca tiene respaldo federal, es posible que todavía pueda disponer de medidas de aplazamiento o tolerancia de pago. Para consultar más información sobre las opciones de alivio y sus plazos, visite consumerfinance.gov/housing, el recurso centralizado del gobierno federal con información de la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB), el HUD, la VA y el USDA.

Existen varias formas de ponerse al día con los pagos y salvar su casa de la ejecución hipotecaria. Su administrador hipotecario podría aceptar algunas de las siguientes opciones:

  • Restablecimiento. Esta opción podría ser adecuada para su caso si está atrasado con sus pagos temporalmente. Por medio del restablecimiento o reincorporación de su hipoteca, usted acepta pagarle al administrador la totalidad del monto adeudado, más los cargos o penalidades por atraso de pago, en una fecha acordada. Pero si vive en una casa que no está en condiciones de pagar, la opción de restablecimiento de la hipoteca no lo ayudará.
  • Aplazamiento. Esta opción podría ser adecuada para su caso si está atrasado con los pagos de su hipoteca por un problema temporario. Con el aplazamiento, o tolerancia por incumplimiento de pago, el administrador de su hipoteca acepta reducir o suspender los pagos por un corto período de tiempo. Cuando usted retoma los pagos, hará los pagos regulares más los pagos de compensación adicionales para ponerse al día. Los pagos adicionales pueden ser una suma global o pagos parciales. Al igual que el restablecimiento, el aplazamiento tampoco le será de ayuda si vive en una casa que no está en condiciones de pagar.
  • Plan de repago. Esta podría ser una opción útil si ha incumplido el pago de unas pocas cuotas mensuales y ya no tiene problemas para seguir haciendo los pagos todos los meses. Un plan de repago le permite sumar una parte del monto adeudado a sus pagos regulares, a pagar durante un período de tiempo establecido.
  • Modificación del préstamo. Si el problema que le impide pagar su hipoteca no desaparece, una opción sería pedirle una modificación de préstamo a su administrador. Una modificación de préstamo es un cambio permanente a uno o más de los términos del contrato hipotecario para que los pagos sean más manejables para usted. Los cambios pueden incluir lo siguiente:
    • Bajar la tasa de interés.
    • Prorrogar el plazo del préstamo para que tenga más tiempo para pagarlo.
    • Sumar los pagos atrasados al saldo del préstamo.
    • Condonar o cancelar parte de la deuda hipotecaria.

Vender su casa para evita una ejecución hipotecaria

Si usted tiene un contrato de venta pendiente, o puede demostrar que está poniendo su casa en venta, su prestador o el administrador del préstamo podría posponer los procedimientos de ejecución hipotecaria. Al vender su casa, usted puede obtener el dinero que necesita para pagar toda su hipoteca. Eso lo ayuda a evitarse los cargos por atraso de pago y los costos legales, limita el perjuicio a su calificación de crédito y protege su amortización hipotecaria o valor neto sobre la propiedad. Pero si con la venta de su casa no obtiene suficiente dinero, usted necesita tener una amortización hipotecaria sobre su casa por un monto que le alcance para cubrir la cancelación del saldo del préstamo hipotecario más los gastos que involucre la operación de venta.

Venta a pérdida y escritura en lugar de ejecución hipotecaria

Venta a pérdida. Una venta a pérdida o venta corta es cuando usted vende su vivienda por un valor inferior a lo que todavía debe sobre su hipoteca. Antes de poder publicar su casa para venderla en una operación de venta a pérdida, el prestador debe dar su aprobación y aceptar el monto de dinero que obtendrá por la venta en lugar de proceder con la ejecución hipotecaria. Su prestador analizará la situación con usted y su agente de bienes raíces para establecer el precio de venta y revisar los ofrecimientos de los compradores. Luego, el prestador trabajará con el agente de bienes raíces y el prestador del comprador para finalizar la operación de venta. En una venta a pérdida, el prestador acepta condonarle la diferencia entre el monto que usted debe y el monto que obtiene por la venta. Visite el sitio web del IRS para averiguar cuál será el impacto sobre sus impuestos si un prestador le condona una parte de su préstamo hipotecario. Considere consultar a un asesor financiero, contador o abogado.

Escritura en lugar de ejecución hipotecaria. Si la venta a pérdida no es una opción, usted junto al administrador de su hipoteca o su prestador hipotecario, podrían ponerse de acuerdo para realizar una escritura para transferir el título de propiedad en lugar de iniciar una ejecución hipotecaria. En esta opción, usted le transfiere su título de propiedad al administrador de su hipoteca, y el administrador cancela el resto de su deuda hipotecaria. Al igual que con la ejecución hipotecaria, usted perderá su casa y el monto de la amortización que haya acumulado sobre la hipoteca de su vivienda, pero la opción de escriturar el título de la propiedad a nombre de administrador puede ser menos perjudicial para su crédito que una ejecución hipotecaria. Es posible que la opción de hacer una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria no sea adecuada si usted utilizó su casa como garantía colateral de otros préstamos u obligaciones. También podría tener un impacto sobre sus impuestos. Visite el sitio web del IRS para averiguar cuál será el impacto sobre sus impuestos si un prestador le condona una parte de su préstamo hipotecario.

Asegúrese de que cualquier opción que acepte se reporte correctamente a su informe de crédito

Las operaciones de venta corta, escritura en lugar de ejecución hipotecaria y las ejecuciones hipotecarias afectan su crédito. Con un acuerdo de venta a pérdida o escritura en lugar de ejecución hipotecaria, es posible que pueda calificar para acceder a una hipoteca nueva en tan solo dos años. Con una ejecución hipotecaria, ese plazo es de siete años. A veces, cuando los prestadores analizan su informe de crédito tal vez no les quede claro si usted hizo una venta a pérdida, una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria o si perdió su casa en una ejecución hipotecaria. Eso podría causar una demora o denegación cuando solicite otra hipoteca. Si negoció una venta a pérdida de su casa o si hizo un acuerdo para escriturar el título de propiedad a nombre del administrador o prestador hipotecario en lugar de una ejecución hipotecaria, le explicamos cómo reducir la posibilidad de que surja un problema:

  • Obtenga una carta de su prestador en la que confirme que su préstamo se cerró en una venta a pérdida o con una escritura en lugar de ejecución hipotecaria y que no hubo una ejecución hipotecaria. Envíe una copia de la carta a cada una de las compañías de informes crediticios que operan a nivel nacional: Equifax, Experian y Transunion. También puede usar la carta si surgen preguntas cuando intente comprar otra vivienda.
  • Solicite una copia de su informe de crédito. Asegúrese de que la información sea correcta. La ley establece que, a su pedido, las compañías de informes crediticios le tienen que entregar una copia gratuita de su informe de crédito cada 12 meses. Visite AnnualCreditReport.com o llame a la línea gratuita: 1-877-322-8228. Hasta diciembre de 2022, todas las personas que viven en EE. UU. pueden obtener un informe de crédito gratuito por semana de parte de las tres compañías de informes crediticios que operan a nivel nacional (Equifax, Experian y TransUnion) en AnnualCreditReport.com. Además, todas las personas de EE. UU. pueden obtener seis informes de crédito gratuitos por año hasta el 2026, a través del sitio web de Equifax o llamando al 1-866-349-5191. Eso se suma al informe gratuito de Equifax (más sus informes de Experian y TransUnion) que puede obtener en AnnualCreditReport.com. Si encuentra un error, comuníquese con la compañía de informes crediticios y la compañía que suministró la información para corregir el error.
  • Cuando esté preparado para comprar otra vivienda, obtenga una preaprobación. Una carta de preaprobación de un prestador demuestra que usted está en condiciones de avanzar con la compra de una vivienda. La preaprobación no constituye un compromiso de préstamo final. Significa que se reunió con un oficial de préstamos, que revisaron su informe de crédito y que el prestador cree que usted puede calificar para acceder a un monto de préstamo específico.

Declararse en bancarrota

Si tiene un ingreso regular, es posible que la bancarrota conforme al Capítulo 13 le permita conservar la propiedad de una casa hipotecada o un carro prendado, que, de otro modo, podría perder. Obtenga más información sobre la bancarrota. En una bancarrota conforme al Capítulo 13, la corte aprueba un plan de repago que le permite usar sus ingresos futuros para pagar sus deudas durante un período de entre tres y cinco años, en lugar de renunciar a la propiedad de sus bienes. Después de haber cumplido con todos los pagos estipulados en el plan, la corte establece que usted ya no tiene que pagar ciertas deudas, por ejemplo, aquellas relacionadas con los acuerdos de división de bienes de un divorcio.

Pero por lo general, la bancarrota o quiebra personal conforme al Capítulo 13 se considera una opción de último recurso porque tiene un alto impacto de largo plazo. Una bancarrota permanece registrada en su informe de crédito por un período de 10 años. Lo cual puede dificultarle sus posibilidades de obtener crédito, comprar otra casa, obtener un seguro de vida o, hasta algunas veces, conseguir un empleo. No obstante, la bancarrota puede ofrecer la posibilidad de empezar de nuevo a aquellas personas que no pueden pagar sus deudas.

Para obtener más información sobre la bancarrota conforme al Capítulo 13, visite el sitio web del Programa de la Sindicatura de EE. UU. del Departamento de Justicia que supervisa los casos de bancarrota y a sus síndicos. Considere consultar a un abogado para que lo ayude a entender cuál es su mejor opción.

Cómo obtener ayuda y asesoramiento

Si tiene dificultades para comunicarse con el administrador de su préstamo o para encontrar una solución con él, hable con un asesor de vivienda certificado. Para encontrar ayuda legítima y gratuita:

  • Llame a la oficina local del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD) o a la autoridad de vivienda de su estado, ciudad o condado para que lo ayuden a encontrar una organización legítima de asesoría en temas de vivienda cercana a su domicilio.
  • Visite XXX.gov o el sitio web de la Homeowner Preservation Foundation. O llame a la línea directa de Homeowners Hope al 1-888-995-HOPE (4673).
  • Si tiene una hipoteca por intermedio de la Administración Federal de Vivienda (FHA) o la Administración de Veteranos (VA), comuníquese con ellos. Es posible que tenga otras opciones que no sean la ejecución hipotecaria. Visite el sitio web compartido de la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB), la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA) y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD). Estas agencias están trabajando conjuntamente para ayudar a los propietarios e inquilinos de viviendas durante la pandemia de coronavirus y podrían tener otras opciones para usted.

Los servicios de asesoría de vivienda suelen ser gratuitos o de bajo costo. Un asesor o consejero de una agencia especializada en temas de vivienda puede:

  • Responder sus preguntas.
  • Revisar sus opciones.
  • Priorizar sus deudas.
  • Ayudarlo a prepararse para las reuniones con el administrador de su préstamo.

Los estafadores pueden hacerse pasar por supuestos asesores en temas de vivienda y exigirle el pago de un cargo adelantado o anticipo de honorarios antes de “ayudarlo”. No le pague a nadie que cobre cargos por adelantado o que le garantice una modificación de préstamo o cualquier otro tipo de solución para detener una ejecución hipotecaria. Ambas cosas son signos de una estafa.

Cómo evitar las estafas de alivio para deudores hipotecarios

  • Evite a las compañías que le prometan ayuda para detener una ejecución hipotecaria. Nadie le puede garantizar que se suspenderá un procedimiento de ejecución hipotecaria. Eso siempre es una estafa.
  • Los estafadores también fingirán que le están ofreciendo ayuda. Pero se apropiarán de su dinero y no harán nada por usted. Aprenda más sobre cómo los estafadores hacen falsas promesas de ayuda relacionadas con su hipoteca.
  • Usted no tiene que pagar nada hasta que la compañía cumpla con los resultados que usted desea obtener. Así lo establece la ley. De hecho, es ilegal que una compañía le cobre siquiera un centavo por adelantado. No le pueden cobrar hasta que le entreguen lo siguiente:
    • Un ofrecimiento por escrito de parte de su prestador que incluya la modificación del préstamo u otro alivio, y usted acepte ese ofrecimiento.
    • Un documento de su prestador en el que figuren los cambios de su préstamo si decide aceptar el ofrecimiento del prestador. Y la compañía debe informarle claramente el cargo total que le cobrará por sus servicios.

Reporte el fraude

Si ve una estafa, fraude o mala práctica comercial repórtelo ante la FTC en ReporteFraude.ftc.gov

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