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Lidiar con su hipoteca puede resultar confuso y frustrante. Pero usted tiene derechos con respecto a sus pagos y a cómo maneja su cuenta el administrador de su préstamo.

¿Qué es un administrador de préstamos hipotecarios?

¿Sabe cuál es la diferencia entre su prestador y el administrador de su préstamo? El otorgante de préstamo o prestador es la compañía que le da el préstamo, por lo general, un banco, cooperativa de crédito o compañía hipotecaria. Cuando obtiene un préstamo hipotecario, usted firma un contrato y acepta devolverle el dinero al prestador.

El administrador es la compañía que se encarga de la gestión diaria de su cuenta. A veces, el prestador también cumple las funciones de administrador. Pero, por lo general, el otorgante de préstamos contrata a otra compañía para que cumpla funciones de administrador. Es importante saber quién es el administrador de su hipoteca porque esa es la compañía que:

  • Procesa los pagos de su hipoteca.
  • Responde las preguntas sobre el saldo e historial de pago de su préstamo.
  • Paga su seguro e impuestos, si usted tiene una cuenta de depósito en garantía (escrow account). Una cuenta de depósito en garantía o escrow es la cuenta a la que usted aporta dinero para pagar el seguro y los impuestos. El administrador administra esa cuenta y se asegura de que el prestador sepa que el dinero está apartado en esa cuenta para pagar esas facturas al momento de su vencimiento. Para averiguar el nombre del administrador de su préstamo, consulte el resumen de cuenta de su hipoteca o el talonario de cupones de pago. No es raro que haya un cambio de administrador. Dentro de un plazo de unas pocas semanas, usted recibirá avisos de su ex administrador y del nuevo. En los avisos se detallará la información de contacto del administrador nuevo, la fecha en que comenzará a aceptar sus pagos y lo que tiene que hacer usted si tuviera alguna pregunta o queja.

Cómo evitar y resolver los problemas con el administrador de su préstamo

Habitualmente, el administrador debe acreditar un pago a su cuenta el mismo día que lo recibe. De esa manera, no le aplicarán cargos extra y el pago se registra en fecha y el prestador puede ver que usted no está atrasado. Los pagos atrasados aparecen registrados en su informe de crédito y pueden afectar sus posibilidades de obtener crédito en el futuro. La acumulación de pagos atrasados puede ser causa de mora y ejecución hipotecaria.

Revise y conserve sus registros

Revise todas las cartas, emails y resúmenes de cuenta tan pronto como los reciba de parte del administrador de su préstamo. Asegúrese de que los registros del administrador coincidan con los suyos. La mayoría de los administradores (excepto los de poco volumen) deben entregarle un talonario de cupones, por lo general, un talonario por año, o un resumen de cuenta por cada ciclo de facturación, habitualmente, uno por mes. Los administradores les deben enviar resúmenes de cuenta periódicos a todos los prestatarios que tengan hipotecas de tasa ajustable, incluso si deciden enviarles talonarios de cupones.

En su talonario de cupones o resumen de cuenta encontrará la información de contacto del administrador de su préstamo. De esa manera, podrá comunicarse para obtener mayor información sobre su cuenta, una explicación de un cargo o confirmar que le estén acreditando sus pagos correcta y puntualmente.

Si su resumen de cuenta se atrasa, incluso por unos pocos días, llame a la compañía de hipotecas para reclamarlo y poder revisarlo en caso de que haya un problema con la cuenta. Si en su cuenta figura que pagó con atraso, podría estar en mora con su préstamo. Los pagos atrasados y los incumplimientos de pago se reportan a una compañía de informes crediticios y aparecerán en su informe de crédito. Eso podría afectar sus posibilidades de obtener crédito en el futuro. Pida que le expliquen lo que no comprenda.

Si recibe un aviso para informarle que hubo un cambio de administrador, llame a su administrador actual para confirmar los datos del administrador nuevo antes de enviar su próximo pago. Así se asegurará de que está enviando su pago al administrador correcto, evitará demoras en el procesamiento de su pago y podría evitarse una estafa.

Aunque no tenga ningún problema con el administrador de su préstamo, conserve los resúmenes de cuenta, el talonario de cupones, los registros de los pagos (por ejemplo, cheques cancelados, resúmenes de cuentas bancarias o historiales de cuentas en línea) y todos los documentos que le envíe al administrador. Si tiene un problema más adelante, le convendrá tener esos registros para confirmar su historial de pago y cualquier comunicación que haya tenido con el administrador de su préstamo.

Confirme el saldo y la información de su cuenta de préstamo

Si quiere refinanciar o cancelar el saldo de su préstamo antes de que termine el préstamo, tendrá que confirmar el monto del saldo total a pagar con el administrador. El monto del saldo total a pagar es lo que todavía debe sobre el préstamo. No es lo mismo que el saldo de préstamo actual, ya que el saldo total a pagar incluye los intereses devengados hasta el día en que usted prevé pagar el préstamo, y cualquier cargo que todavía no haya pagado. Llame a su administrador para obtener el monto del saldo total a pagar en una fecha específica.

Antes de decidirse a saldar su hipoteca, considere estas preguntas.

1. ¿Deberá pagar una multa o penalidad por pago anticipado? Consulte su resumen de cuenta mensual, el talonario de cupones o la documentación que haya firmado al cierre de la operación de préstamo (generalmente, en el pagaré o en el apéndice) para ver si le aplicarán una multa por pago anticipado si paga el préstamo antes de tiempo. Por lo general, se aplica una multa únicamente si paga la totalidad del préstamo (en la mayoría de los casos, cuando se vende la casa o se refinancia).

2. ¿Tiene otras deudas? Podría ser más lógico que pagara primero otros créditos, sus tarjetas de crédito o el préstamo del carro, especialmente si está pagando una tasa de interés más alta por esas deudas.

3. ¿Cuál es su situación? Analice si le conviene pagar el préstamo antes de tiempo. ¿Tiene planes de quedarse en su casa por mucho tiempo? ¿Le falta poco para retirarse? ¿Tendrá alguna consecuencia impositiva si paga toda su hipoteca? ¿Obtendrá algún beneficio que compense el pago de una multa?

Plantee y resuelva disputas o errores

Si el administrador cometió un error o le cobró un cargo que usted no debe pagar, hágalo corregir lo antes posible. Pero siga pagando la cuota mensual regular de su hipoteca. No sustraiga el monto disputado del pago de la hipoteca. Algunos administradores se niegan a aceptar lo que consideran un pago “parcial”. Podrían devolverle el cheque y cobrarle un cargo por atraso de pago, o aducir que su hipoteca está en mora e iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria.

No escriba su disputa en su cupón de pago o en una copia del resumen mensual de cuenta de su préstamo hipotecario. En lugar de eso, comuníquese con el administrador por escrito y explíquele el problema (eso se conoce como una “solicitud calificada por escrito”).

  • Utilice el Modelo de carta de queja para escribir su solicitud en la cual tiene que incluir su número de cuenta y una explicación de por qué cree que los datos de su cuenta son incorrectos.
  • Reúna todos los documentos para fundamentar su solicitud. Sus registros deben incluir las copias de sus resúmenes de cuenta, talonario de cupones y la documentación que demuestre usted efectúo los pagos (por ejemplo, cheques cancelados, resúmenes de cuentas bancarias, historiales de cuentas en línea y otras cartas dirigidas al administrador). Todo eso puede servir como prueba de su historial de pagos y de las interacciones con el administrador.
  • Envíe su carta (y las copias de cualquier documento de respaldo de su solicitud) al domicilio del Servicio de atención al cliente del administrador de su hipoteca por correo certificado y solicite un acuse de recibo. Es posible que sea un domicilio diferente al que envía sus pagos.
  • Guarde una copia de su carta y de los documentos originales que haya enviado.

Conozca los derechos que le otorga la ley

Conforme a la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (Real Estate Settlement Procedures Act o RESPA), el administrador debe hacer lo siguiente:

  • Acusar recibo de la carta (“solicitud calificada por escrito”) por escrito dentro de los cinco días hábiles posteriores a su recepción.
  • Corregir su cuenta o determinar que no existe error alguno (por lo general, dentro de los 30 días hábiles).
  • Enviarle un aviso por escrito para informarle las medidas que adoptó y porqué lo hizo, y el nombre y número de teléfono de una persona para que usted pueda comunicarse para obtener más información o asistencia.

Usted tiene un período de gracia de 60 días después que su préstamo se transfiera a un nuevo administrador. Eso significa que no le podrán aplicar ningún cargo por atraso de pago en caso de que, por error, le enviara su pago al administrador previo; y su nuevo administrador no le puede reportar el atraso de su pago a una compañía de informes crediticios.

Incumplimiento de los pagos de su hipoteca: Mora y ejecución hipotecaria

Habitualmente, si usted incumple uno o más pagos de su préstamo hipotecario, se considera que su préstamo está en mora, pero usted podría tener derechos especiales durante la pandemia de COVID-19. Para más información sobre estos derechos, lea los recursos de la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor: El aplazamiento o reducción de pagos de su hipoteca durante el COVID-19: Lo que debe saber y qué hacer y Aplazamientos de hipotecas en la Ley CARES: Lo que usted necesita saber.

En otras circunstancias, el administrador podría solicitar “servicios relacionados con la mora” para proteger el valor de la propiedad, como inspecciones, corte de césped, jardinería y reparaciones. En ese caso, el administrador le imputará los cargos por estos servicios a su cuenta de préstamo, que pueden llegar a sumar cientos o miles de dólares.

Si el prestador decide proceder con la ejecución hipotecaria, ese proceso puede sumarle cientos o miles de dólares al costo de su préstamo. Y en ese caso, le resultará aún más difícil seguir haciendo los pagos, ponerse al día con los pagos atrasados y conservar su casa.

Si está enfrentando una ejecución hipotecaria, manténgase en contacto con su administrador y trate de elaborar un plan para ponerse al día con los pagos atrasados, modificar los términos de su préstamo, acordar un plan de repago o conseguir una reducción o una suspensión de pagos temporaria. Si su préstamo estaba en mora cuando lo recibió el administrador nuevo, es posible que ese administrador sea considerado un cobrador de deudas y usted podría tener derechos adicionales.

La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) tiene más información sobre la administración de préstamos.