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¿Está buscando un nuevo lugar para vivir o está a punto de renovar su contrato de alquiler? En ambos casos, le conviene saber que un propietario o administrador de una vivienda u otro proveedor de viviendas le puede pedir a una compañía de verificación de antecedentes de inquilinos, también llamada compañía de evaluación de inquilinos, que elabore un informe sobre usted y otros miembros de su hogar. Eso se llama verificación de antecedentes de inquilino, informe de evaluación de residente o informe de evaluación de inquilino. Los propietarios de viviendas de alquiler suelen usar estos informes para decidir si le alquilarán o no una propiedad. Este artículo incluye información sobre las verificaciones de antecedentes de inquilinos y sus derechos al respecto.

Si cree que una compañía de verificación de antecedentes o un propietario violó sus derechos, usted puede obtener ayuda. Por ejemplo, puede establecer contacto con una organización local de asistencia de vivienda justa, con el fiscal general estatal, con la oficina local de asistencia legal o servicios legales u otro abogado local (en inglés).

Si cree que un propietario o una compañía de verificación de antecedentes de inquilinos lo ha discriminado ilegalmente, usted puede quejarse ante la Oficina de Vivienda Justa e Igualdad de Oportunidades (FHEO) del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) y presentar un reporte ante el Departamento de Justicia (DOJ). Además, si cree que una compañía de verificación de antecedentes de inquilinos incluyó errores en su verificación de antecedentes o si un propietario no le suministró la información requerida sobre la compañía de verificación de antecedentes de inquilinos, usted puede presentar una queja ante la Comisión Federal de Comercio (FTC) y la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB).

En este artículo, encontrará información sobre

Qué saber antes de presentar una solicitud

Cuando complete una solicitud de alquiler y le requieran una verificación de antecedentes de inquilino, siga los siguientes pasos para disminuir la probabilidad de errores y proteger sus derechos:

  • Suminístrele al propietario su nombre completo (primer y segundo nombre y apellido) y su fecha de nacimiento. Esto ayuda a que la compañía de verificación de antecedentes obtenga la información sobre la persona correcta. Es probable que el propietario también le pida su número de Seguro Social, sus domicilios anteriores y posiblemente otros datos.
  • Averigüe si tendrá que pagar un cargo. Los propietarios de la mayoría de las viviendas subvencionadas por HUD (incluidas las viviendas públicas y las unidades de los proyectos de vivienda conforme a la Sección 8, la Sección 202 y la Sección 811) no están autorizados a cobrarle un cargo por una solicitud o por la verificación de antecedentes. Pero la mayoría de los demás propietarios, incluidos los que aceptan los vales del programa de vivienda de la Sección 8, pueden, y suelen, cobrarle un cargo.

Antes de pagar un cargo de solicitud o de verificación de antecedentes, pregunte qué información utiliza el propietario para decidir si le alquilará o no la vivienda. La información que los propietarios pueden examinar como parte de una verificación de antecedentes de inquilino incluye:

  • su nombre completo, número de Seguro Social, fecha de nacimiento y domicilio actual y previo
  • su historial laboral y de ingresos
  • el estado de sus tarjetas de crédito y otras cuentas, incluido el historial de pagos
  • registros de cortes que se ocupan de temas de vivienda, por ejemplo, registros relacionados con acciones de desalojo
  • antecedentes penales, incluidos los antecedentes de detenciones, acusaciones y condenas
  • falta de pago del alquiler o incumplimiento de otros pagos relacionados con el alquiler
  • si se ha declarado en bancarrota o ha sido demandado (tanto si la demanda está relacionada con la vivienda como si no)

La compañía de verificación de antecedentes de inquilinos podría realizar y compartir con el propietario una recomendación o puntaje que, en opinión de la compañía, predecir qué tipo de inquilino será usted (por ejemplo, si pagará el alquiler o si dañará la propiedad).

Conforme a la Ley de Informe Justo de Crédito (Fair Credit Reporting Act, FCRA), las compañías de verificación de antecedentes de inquilinos no pueden reportar la mayor parte de la información negativa, por ejemplo, la mayoría de las demandas y sentencias civiles, incluidos los casos de las cortes de vivienda, y los antecedentes de arresto, después de siete años. Las bancarrotas se pueden reportar durante 10 años. Sin embargo, no se establece ningún límite para las condenas penales. Otras leyes, entre las que se incluyen la Ley de Vivienda Justa (Fair Housing Act, FHA) y demás leyes estatales y locales, pueden establecer más restricciones con respecto a los datos que pueden reportar las compañías de verificación de antecedentes de inquilinos. Más adelante, se describen con más detalle las restricciones de la FHA.

Conforme a la Ley de Informe Justo de Crédito (FCRA), las compañías de verificación de antecedentes de inquilinos deben adoptar medidas razonables para garantizar la precisión de los datos de su informe. Los errores más comunes pueden incluir:

  • información que pertenece a otra persona
  • información incompleta, por ejemplo, cómo se resolvieron los casos civiles o penales o las acciones de desalojo
  • información duplicada, por ejemplo, repetición del mismo registro de antecedente penal que sugiere que son casos separados
  • información desactualizada, como la que la ley considera que es demasiado antigua para ser incluida en una verificación de antecedentes
  • antecedentes penales o datos sobre desalojos que se hayan sellado o eliminado

Si el propietario toma una decisión negativa

Un propietario puede utilizar una verificación de antecedentes, un puntaje o una recomendación de la compañía de verificación de antecedentes para tomar una decisión negativa, incluido lo siguiente:

  • rechazar su solicitud
  • cobrarle más por el alquiler
  • exigirle un cosignatario
  • exigirle el pago de un depósito más alto

Pero si un propietario toma una decisión negativa sobre su solicitud debido a algún dato incluido en su informe por una compañía de verificación de antecedentes, usted tiene derechos. La Ley de Informe Justo de Crédito (FCRA) le otorga el derecho de:

  • Recibir un aviso de la decisión negativa, conocido en inglés como “adverse action”. El propietario debe darle aviso por escrito, electrónicamente o verbalmente. El aviso debe:
    • proporcionarle el nombre, el domicilio y el número de teléfono de la compañía que realizó la verificación de antecedentes de inquilinos;
    • informarle su derecho a disputar la información inexacta y obtener una copia gratuita del informe preparado por la compañía de verificación de antecedentes si usted la solicita en un plazo de 60 días a partir de la fecha del aviso del propietario.

Si le avisan verbalmente, pregunte si le pueden entregar una copia escrita para sus registros.

La ley local puede otorgarle más derechos relacionados con este tipo de aviso. Por ejemplo, su ciudad puede exigir que el propietario le dé aviso por escrito y puede requerir que el propietario incluya en el aviso el motivo específico por el que lo rechazó y un resumen de la información de la compañía de verificación de antecedentes de inquilinos en la que se basó el propietario.

  • Obtenga una copia de la verificación de antecedentes de inquilino. Puede preguntar al propietario si está dispuesto a compartir con usted el informe de verificación de antecedentes de inquilino. Pero, aunque el propietario se niegue, la compañía de verificación de antecedentes debe darle una copia gratuita del informe si usted lo solicita en un plazo de 60 días a partir de la fecha del aviso de la decisión negativa. Es posible que no vea ningún puntaje en el informe que preparó la compañía de verificación de antecedentes de inquilinos, pero el informe debe incluir la información en la que se base cualquier puntaje o recomendación.
  • Dispute cualquier error que encuentre en su informe. Para corregir los errores, comuníquese con la compañía de verificación de antecedentes e infórmeles acerca de los errores. Junto con su solicitud para la corrección de errores incluya copias de toda la documentación de respaldo que tenga. Por ejemplo, si su informe contiene un error en sus antecedentes penales o en los registros de cuando fue desalojado o demandado por un problema de vivienda o de otro tipo, reúna toda la documentación que demuestre cómo se resolvió la acción y preséntela como parte de su disputa. Informe al propietario de su disputa. Para más información, consulte Cómo disputar los errores en su informe de verificación de antecedentes de inquilinos.
  • Las compañías de verificación de antecedentes de inquilinos deben investigar su disputa dentro de los 30 días. La compañía de verificación de antecedentes también debe informarle los resultados de la investigación por escrito. Si la compañía hace una corrección en su informe, entregue al propietario un informe actualizado o pida a la compañía de verificación de antecedentes que se lo envíe al propietario.

Otros pasos a seguir

Los errores de las compañías de verificación de antecedentes de inquilinos pueden perjudicar sus posibilidades de conseguir una vivienda. Antes de presentar una solicitud para alquilar una vivienda, siga los siguientes pasos:

  • Revise su informe de crédito. Obtenga su informe de crédito gratuito y corrija los errores. Para obtener su informe de crédito gratuito de parte de las tres principales compañías de informes crediticios, visite AnnualCreditReport.com (en inglés) o llame al 1-877-322-8228. Usted no tiene que comprar ni pagar nada para hacer corregir los errores. Y si su informe de crédito contiene información negativa pero correctamente registrada, comience por ocuparse de reparar su crédito siguiendo algunos pasos por su cuenta sin pagarle a nadie.
  • Revise los registros de las cortes de vivienda. Si un propietario anterior entabló una demanda de desalojo o un caso relacionado con una vivienda en su contra, asegúrese de que los registros judiciales muestren el resultado correcto del caso.
    • Si los registros judiciales parecen erróneos o incompletos, puede ponerse en contacto con la corte y conseguir que se corrija cualquier problema.
    • Es posible que pueda conseguir que su anterior propietario presente ante la corte información actualizada o correcta junto con una solicitud para que se actualicen o corrijan sus registros. Es más probable que el propietario coopere si se lo pide por escrito.
    • Puede que le convenga contar con asistencia legal que le ayude a limpiar sus antecedentes. Algunas cortes tienen centros locales de autoayuda que pueden brindarle asistencia. Si su corte local no cuenta con un centro de autoayuda, hable con un abogado local para que le explique sus opciones para corregir o actualizar la información sobre alquileres impagos, disputas sobre alquileres o desalojos. Law Help (en inglés) es un programa de Pro Bono Net, una organización nacional sin fines de lucro que ayuda a las personas sin abogado a conocer sus derechos y a encontrar asistencia en su comunidad local. Consulte su directorio de asistencia legal gratis o de bajo costo en su estado.
  • Haga sellar sus registros, si es posible. Averigüe si su ciudad o estado permite que las personas con antecedentes penales o de vivienda hagan sellar o eliminar esos registros (la eliminación de antecedentes penales es una forma de borrar la información de los casos judiciales de los registros públicos o de los expedientes de las agencias responsables por el cumplimiento de las leyes).

Su derecho a no ser discriminado

En algunos casos, una verificación de antecedentes de inquilino puede dar lugar a una discriminación ilegal, aunque el informe no contenga ningún error de hecho. La Ley de Vivienda Justa (FHA) establece que es ilegal que las compañías de verificación de antecedentes de inquilinos y los propietarios lo discriminen por motivos de raza, origen nacional, color, sexo (lo cual incluye la identidad de género y la orientación sexual), religión, discapacidad o situación familiar (lo cual incluye a las personas que tienen hijos menores de 18 años, que están en proceso de obtener la custodia legal de hijos menores de 18 años o que están embarazadas).

Un propietario no puede rechazar su solicitud ni tratarlo de forma diferente a otros solicitantes o inquilinos por ninguna de estas características. Por ejemplo, si usted es de raza negra y lo rechazan por sus antecedentes penales, pero aceptan a un solicitante de raza blanca con antecedentes penales similares, el propietario puede estar infringiendo sus derechos en virtud de la Ley de Vivienda Justa (FHA) por motivos de raza. Otro ejemplo: si al principio el propietario le dice que no hace verificaciones de crédito, pero cuando se entera de que usted es gay le dice que tiene que verificar su crédito, el propietario puede estar violando sus derechos en virtud de la Ley de Vivienda Justa (FHA) por motivos de sexo.

  • La acción de una compañía de verificación de antecedentes de inquilinos o de un propietario también puede ser ilegal si utiliza o fomenta el uso de información irrelevante o innecesaria para denegarle una vivienda, y esto afecta negativamente a algunos grupos más que a otros. Esto puede constituir discriminación, aunque la compañía de verificación de antecedentes de inquilinos o el propietario no tengan intención de discriminar. Puede consultar más información acerca de cómo se aplica la Ley de Vivienda Justa (FHA) al uso de los antecedentes penales haciendo clic aquí (en inglés).
  • La FHA también establece que los propietarios de viviendas en alquiler deben hacer adaptaciones razonables (en inglés) para las personas con discapacidad. Una adaptación razonable es un cambio, excepción o ajuste de una regla, política, práctica o servicio si dicha adaptación puede ser necesaria para que una persona con discapacidad tenga las mismas oportunidades de utilizar y disfrutar de una vivienda. La política de verificación de antecedentes de inquilinos de un propietario que no tenga en cuenta la discapacidad de una persona o no ofrezca una adaptación razonable puede, en algunos casos, infringir la ley FHA u otras leyes de derechos civiles.

Además de la FHA, hay otras leyes federales que contribuyen a garantizar la igualdad de acceso a la vivienda, los servicios y las actividades. Esto incluye:

  • La Ley de Estadounidenses con Discapacidades (ADA) (en inglés), que prohíbe la discriminación por motivos de discapacidad, entre otras cosas, en el acceso y uso de actividades, programas y servicios gubernamentales y en el acceso y uso de lugares que reciben o atienden público (lugares públicos y negocios abiertos al público, como oficinas de alquiler, restaurantes, hoteles, museos, bibliotecas y parques).
  • La Sección 504 de la Ley de Rehabilitación (en inglés), que prohíbe la discriminación por motivos de discapacidad por parte de una agencia federal o de cualquier organización que reciba ayuda financiera federal.
  • El Título VI de la Ley de Derechos Civiles, que prohíbe la discriminación por motivos de raza, color u origen nacional por parte de cualquier organización que reciba ayuda financiera de cualquier agencia federal.
  • La Ley de Violencia contra las Mujeres (VAWA), que prohíbe la discriminación contra los individuos que solicitan una vivienda o viven en viviendas subsidiadas federalmente debido a que son o han sido víctimas de violencia doméstica, violencia en citas, agresión sexual o acoso.

Dónde obtener ayuda

Para corregir un informe de antecedentes de inquilino

Puede obtener ayuda adicional si una compañía de verificación de antecedentes no cumple la ley respondiendo a su disputa o corrigiendo información falsa. Por ejemplo, usted puede:

Si sospecha una discriminación

Puede ser difícil saber con seguridad si se está produciendo una discriminación ilegal. Pero si cree que un propietario o una compañía de verificación de antecedentes de inquilinos le ha discriminado, puede considerar los siguientes pasos:

  • Mantener registros de lo sucedido. Anote lo antes posible en detalle lo que sucedió, cuando y con quién habló. Guarde una copia de sus notas en su email u otro servicio de almacenamiento en la nube.
  • Obtener copias de los avisos. Si lo rechazan o recibe un aviso verbal de una decisión negativa sobre una vivienda, pregunte si el propietario le puede dar aviso por escrito, incluso por email o mensaje de texto.
  • Pedir que le entreguen por escrito los criterios o la política de selección del propietario. Los criterios o política podrían ser discriminatorios. Puede considerar la posibilidad de presentar una queja ante HUD y un reporte al DOJ si decidió no solicitar una vivienda debido a esos criterios o política.
  • Presentar una queja ante el HUD o su agencia local de equidad de vivienda.
    • No se demore demasiado en presentar una queja ante HUD. Las quejas ante HUD conforme a la Ley de Vivienda Justa (FHA) se deben presentar dentro de un plazo de un año a partir de la fecha de la discriminación. Algunos estados y localidades exigen que se presente antes de un año.
    • Si presenta una queja ante HUD dentro del plazo establecido, la agencia la investigará. Si HUD determina que hay motivos razonables para creer que hubo discriminación en su contra, sus abogados presentarán el caso por usted, de forma gratuita, ante un juez administrativo. O HUD puede remitir su caso al DOJ que puede entablar demandas, también gratuitamente, en su nombre.
    • No necesita un abogado para presentar una queja por discriminación ante HUD. Sin embargo, algunas oficinas locales de asistencia legal y de servicios legales (en inglés), organizaciones de derechos civiles y organizaciones de equidad de vivienda cuentan con abogados que podrían asesorarlo o representarlo.
  • Puede reportar una discriminación relacionada con la vivienda ante el DOJ. Conforme a la Ley de Vivienda Justa (FHA), el DOJ puede entablar una demanda judicial en los casos donde hay un modelo reiterado o práctica de discriminación. Mientras el DOJ determina si puede entablar una demanda, es posible que lo animen a presentar una queja ante HUD.
  • Busque protecciones adicionales. Los abogados de los servicios locales de asistencia legal y servicios legales, los abogados de las organizaciones de derechos civiles y organizaciones de vivienda justa, otros abogados locales (en inglés) y la oficina del fiscal general estatal también pueden estar al tanto de las protecciones locales ofrecidas por su ciudad o estado. Si presenta una solicitud para una vivienda subvencionada por el gobierno federal o un programa de vales conforme a la Sección 8, puede contar con protecciones adicionales (por ejemplo, las que otorgan la Ley de Violencia contra la Mujer). Para averiguarlo, comuníquese con un abogado de una oficina de asistencia legal o servicios legales o con el HUD. 

Información adicional

FTC

CFPB

HUD

DOJ

Artículo desarrollado conjuntamente por el personal de la Comisión Federal de Comercio (FTC), la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB), el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) y el Departamento de Justicia (DOJ).

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