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¿Está buscando un nuevo lugar para vivir o está a punto de renovar su contrato de alquiler? En ambos casos, le convendría saber que un propietario o administrador de una vivienda u otro proveedor de viviendas le puede pedir a una compañía de verificación de antecedentes de inquilinos, también llamada compañía de evaluación de inquilinos, que elabore un informe sobre usted y otros miembros de su hogar. Estos informes se llaman verificación de antecedentes de inquilino, informe de evaluación de residente o informe de evaluación de inquilino. También son conocidos como background checks en inglés. Los propietarios de viviendas en alquiler suelen usar estos informes para decidir si le alquilarán o no una propiedad. Este artículo incluye información sobre las verificaciones de antecedentes de inquilinos y sus derechos conforme a la Ley de Informe Imparcial de Crédito (Fair Credit Reporting Act, FCRA).

Lo que hay que saber antes de presentar una solicitud

Antes de presentar una solicitud para alquilar una vivienda, es importante comprender cómo funciona el proceso de verificación de antecedentes de los inquilinos. Esto incluye qué información podría tener que suministrar para reducir el riesgo de errores y los factores que el propietario podría considerar:

  • Suminístrele al propietario su nombre completo (primer y segundo nombre y apellido) y su fecha de nacimiento. Esto ayuda a que la compañía de verificación de antecedentes obtenga la información sobre la persona correcta. Es probable que el propietario también le pida su número de Seguro Social, sus domicilios anteriores y posiblemente otros datos.
  • Antes de pagar un cargo de solicitud o de verificación de antecedentes, pregunte qué información utiliza el propietario para decidir si le alquilará o no la vivienda. La información que los propietarios pueden examinar como parte de una verificación de antecedentes de inquilino incluye:
    • su nombre completo, número de Seguro Social, fecha de nacimiento y domicilio actual y previo
    • sus antecedentes laborales y de ingresos
    • el estado de sus tarjetas de crédito y otras cuentas, incluido el historial de pagos
    • registros de cortes que se ocupan de temas de vivienda, por ejemplo, registros relacionados con acciones de desalojo
    • antecedentes penales, incluidos los antecedentes de detenciones, acusaciones y condenas
    • falta de pago del alquiler o incumplimiento de otros pagos relacionados con el alquiler
    • si se ha declarado en bancarrota o ha sido demandado (tanto si la demanda está relacionada con la vivienda como si no).

La compañía de verificación de antecedentes de inquilinos también podría desarrollar y compartir con el propietario una recomendación o puntaje que, en opinión de la compañía, predice qué tipo de inquilino será usted (por ejemplo, si pagará el alquiler o si dañará la propiedad). Es posible que usted no vea ningún puntaje en el informe que obtenga de la compañía de verificación de antecedentes del inquilino.

Según la Ley de Informe Imparcial de Crédito (Fair Credit Reporting Act, FCRA), las compañías de verificación de antecedentes de inquilinos no pueden reportar información negativa que tenga más de siete años de antigüedad. Por ejemplo, la mayoría de las demandas y sentencias civiles, incluidos los casos de las cortes de vivienda, y los antecedentes de arresto no se pueden incluir en un informe después de siete años. Las compañías de verificación de antecedentes de inquilinos pueden informar bancarrotas durante 10 años. Sin embargo, no se establece ningún límite para las condenas penales.

Conforme a la Ley de Informe Imparcial de Crédito (FCRA), las compañías de verificación de antecedentes de inquilinos deben adoptar medidas razonables para garantizar la precisión de los datos de su informe. Los errores más comunes pueden incluir:

  • información que pertenece a otra persona
  • información incompleta, por ejemplo, cómo se resolvieron los casos civiles o penales o las acciones de desalojo
  • información duplicada, por ejemplo, repetición del mismo registro de antecedente penal que sugiere que son casos separados
  • información desactualizada, como la que la ley considera que es demasiado antigua para ser incluida en una verificación de antecedentes
  • antecedentes penales o datos sobre desalojos que se hayan sellado o eliminado.

Si el propietario toma una decisión negativa

Un propietario puede utilizar una verificación de antecedentes, puntaje o recomendación de la compañía de verificación de antecedentes para tomar una decisión negativa, incluido lo siguiente:

  • rechazar su solicitud
  • cobrarle más por el alquiler
  • exigirle un cosignatario
  • exigirle el pago de un depósito más alto.

Si un propietario toma una decisión negativa sobre su solicitud debido a algún dato de su informe, la Ley de Informe Imparcial de Crédito (FCRA) le otorga el derecho de:

  • Recibir un aviso de la decisión negativa, llamado aviso de acción adversa, conocida como “adverse action” en ingles. El propietario debe darle aviso por escrito, electrónica o verbalmente. El aviso debe:
    • proporcionarle el nombre, el domicilio y el número de teléfono de la compañía que realizó la verificación de antecedentes de inquilinos;
    • informarle sus derechos de disputar la información inexacta y obtener una copia gratuita del informe de parte de la compañía de verificación de antecedentes si usted la solicita en un plazo de 60 días a partir de la fecha del aviso del propietario.

Si le avisan verbalmente, pregunte si le pueden entregar una copia escrita para sus registros.

La ley local puede otorgarle más derechos relacionados con este tipo de aviso.

  • Obtenga una copia de la verificación de antecedentes de inquilino. Puede preguntar al propietario si estaría dispuesto a compartir con usted el informe de verificación de antecedentes de inquilino. Pero, aunque el propietario se niegue, la compañía de verificación de antecedentes debe darle una copia gratuita del informe si usted la solicita en un plazo de 60 días a partir de la fecha del aviso de la acción adversa.
  • Dispute cualquier error que encuentre en su informe. Para corregir los errores, comuníquese con la compañía de verificación de antecedentes para señalar los errores. Junto con su pedido de corrección de errores, provea copias de toda la documentación de respaldo. Por ejemplo, si su informe contiene un error en sus antecedentes penales o en los registros de cuando fue desalojado o demandado por un problema de vivienda o de otro tipo, reúna toda la documentación que demuestre cómo se resolvió la acción y entregue copias como parte de su disputa. Informe al propietario de su disputa. Para más información, consulte Cómo disputar los errores en su informe de verificación de antecedentes de inquilino.
  • Las compañías de verificación de antecedentes de inquilinos deben investigar su disputa dentro de los 30 días. La compañía de verificación de antecedentes también debe informarle por escrito los resultados de la investigación. Si la compañía hace una corrección en su informe, entregue al propietario un informe actualizado o pida a la compañía de verificación de antecedentes que se lo envíe al propietario.

Otros pasos a seguir

Los errores de las compañías de verificación de antecedentes de inquilinos pueden perjudicar sus posibilidades de conseguir una vivienda. Antes de empezar a buscar una vivienda, siga los siguientes pasos:

  • Revise su informe de crédito. Obtenga su informe de crédito gratuito y corrija los errores. Para obtener su informe de crédito gratuito de parte de las tres principales compañías de informes crediticios, visite AnnualCreditReport.com (en inglés) o llame al 1-877-322-8228. Usted no tiene que comprar ni pagar nada para hacer corregir los errores. Y si su informe de crédito contiene información negativa pero correctamente registrada, comience por ocuparse de reparar su crédito siguiendo algunos pasos por su cuenta sin pagarle a nadie.
  • Revise los registros de las cortes de vivienda. Si un propietario anterior entabló una demanda de desalojo o un caso relacionado con una vivienda en su contra, asegúrese de que los registros judiciales muestren el resultado correcto del caso.
    • Si los registros judiciales parecen erróneos o incompletos, puede ponerse en contacto con la corte y conseguir que se corrija cualquier problema.
    • Es posible que pueda conseguir que su anterior propietario presente ante la corte información actualizada o correcta junto con una solicitud para que se actualicen o corrijan sus registros. Es más probable que el propietario coopere si se lo pide por escrito.
    • Puede que le convenga contar con asistencia legal que le ayude a limpiar sus antecedentes. Algunas cortes tienen centros locales de autoayuda que pueden brindarle asistencia. Si su corte local no cuenta con un centro de autoayuda, hable con un abogado u oficina de asistencia legal local para que le expliquen sus opciones para corregir o actualizar la información sobre alquileres impagos, disputas sobre alquileres o desalojos.

Dónde obtener ayuda

Puede obtener ayuda adicional si una compañía de verificación de antecedentes incluyó errores en su verificación de antecedentes, no responde a su disputa o no corrige información falsa, o si un propietario no suministró la información requerida sobre la compañía de verificación de antecedentes del inquilino. Por ejemplo, usted puede:

Información adicional

FTC

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