¿Tiene problemas para pagar su hipoteca o está enfrentando una ejecución hipotecaria?

¿Está luchando para cumplir con los pagos de su hipoteca o ya incurrió retrasos, mora, o incumplimiento de pago? Muchas personas sienten vergüenza de hablar con el administrador de su hipoteca o con el prestador sobre sus problemas para hacer los pagos, o tienen la esperanza de que su situación financiera mejorará para ponerse al día con sus pagos. Pero su mejor apuesta es comunicarse de inmediato con el administrador de su hipoteca o su prestador para ver si puede elaborar un plan. 

Haciendo los pagos de su hipoteca

Cuando usted compra una casa, obtiene un préstamo hipotecario de un prestador. Pero después de cerrar la operación de préstamo, usted podría pagarle las cuotas mensuales al administrador de su préstamo que se ocupa del manejo cotidiano de su cuenta. A veces, el prestador también es el administrador del préstamo. Pero, por lo general, el prestador suele contratar a otra compañía para que cumpla las funciones de administrador.

Si usted no paga su hipoteca puntualmente, o si paga un monto inferior al adeudado, las consecuencias pueden acumularse rápidamente. Si está enfrentando problemas financieros y tiene dificultades para cumplir con los pagos de su hipoteca, comuníquese de inmediato con el administrador de su préstamo o con su prestador para ver cuáles podrían ser sus opciones.

Qué sucede si se atrasa con los de pagos de su hipoteca

Dependiendo de la ley aplicable en su estado, si no hace los pagos de su hipoteca, el administrador o el prestador puede declarar su préstamo en mora o incumplimiento de pago y notificarlo, ese es el primer paso del proceso de ejecución hipotecaria.

Esto es lo que podría suceder si incumple con los pagos de su préstamo:

• Podría perder más dinero. El administrador de su préstamo o el prestador puede sumarle cargos por pagos atrasados e intereses adicionales a la cantidad que ya adeuda y le resultará aún más difícil salir de la deuda. El administrador de su hipoteca o el prestador también puede cobrarle “servicios relacionados con el incumplimiento” para proteger el valor de la propiedad, como inspecciones, corte de césped, jardinería y reparaciones. Esos servicios pueden sumarle cientos o miles de dólares al saldo de su préstamo.

• La mora o incumplimiento de pago puede perjudicar su puntaje de crédito. Incluso un solo pago atrasado puede afectar negativamente su puntaje de crédito y eso afecta sus posibilidades de obtener un nuevo préstamo o de refinanciar su préstamo actual y también tiene un impacto en la tasa de interés que le aplicarán.

• El administrador de su hipoteca o el prestador puede iniciar el proceso para vender su casa. Si usted no puede ponerse al día con los pagos atrasados o encontrar otra solución, el administrador o el prestador puede iniciar una acción legal (ejecución hipotecaria) que podría terminar con la venta de su casa. Este proceso puede sumarle cientos o miles de dólares al costo de su préstamo. Eso significa que le resultará aún más difícil seguir haciendo los pagos, ponerse al día con los pagos atrasados y conservar su casa.

• Y aunque pierda su casa, podría que tener que pagar más dinero. En varios estados, además de perder su casa en una ejecución hipotecaria, también podría tener que asumir el pago de un fallo por déficit o “deficiency judgement”. Ese pago corresponde a la diferencia entre lo que usted debe y el precio de venta de la casa en la subasta de la ejecución hipotecaria. Una ejecución hipotecaria le hará más dificil obtener un credito y comprar otra vivienda en el futuro.

Qué hacer si incumple con los pagos de su hipoteca 

Si está teniendo problemas para pagar su hipoteca, no espere a que le llegue un aviso de incumplimiento de pago. Siga inmediatamente los siguientes pasos para elaborar un plan de acción.

• Considere comunicarse con un asesor en temas de vivienda que no le cobre cargos para obtener ayuda legítima y gratis y una explicación de sus opciones. Antes de hablar con un asesor o consejero, aprenda a detectar y evitar las estafas de asesoramiento sobre hipotecas y ejecuciones hipotecarias que prometen frenar las ejecuciones hipotecarias pero que le terminan robando su dinero. Los estafadores podrían prometerle que pueden detener la ejecución hipotecaria si les paga. No lo haga. Nadie le puede garantizar que se suspenderá un procedimiento de ejecución hipotecaria. Eso es siempre una estafa.
• Investigue las opciones posibles en el sitio web del administrador o prestador. Fíjese cuáles podrían estar disponibles para las personas en su situación. Lea más sobre las maneras de evitar una ejecución hipotecaria. Haga una lista de sus ingresos y sus gastos antes de hablar con su administrador o prestador. Prepárese para demostrar que está haciendo un esfuerzo de buena fe para pagar la hipoteca reduciendo otros gastos. Responda estas preguntas:
  • ¿Qué le hizo dejar de efectuar uno o más pagos de su hipoteca?
  • ¿Tiene algún documento para justificar el porqué de su atraso de pago?
  • ¿Cómo ha intentado solucionar el problema? ¿El problema es temporal, de largo plazo o permanente?
  • ¿Qué cambios ve en su situación a corto y largo plazo?
  • ¿Qué otros problemas financieros pueden estar impidiendo que usted se ponga al día con los pagos de su hipoteca?
  • ¿Qué le gustaría que sucediera? ¿Desea quedarse con la vivienda?
  • ¿Qué tipo de arreglo de pago podría funcionar para usted?
• Comuníquese con el administrador de su hipoteca o su prestador para analizar las opciones de acuerdo a su situación. Mientras más espere, menos opciones tendrá. Es más probable que el administrador de su hipoteca o el prestador demore el proceso de ejecución hipotecaria si usted está dispuesto a tratar con ellos para encontrar una solución. Si no logra comunicarse con ninguno de ellos la primera vez, siga intentándolo.
• Mantenga notas de todas sus comunicaciones con el administrador o prestador hipotecario. Incluya la fecha y hora de cualquier contacto, ya sea que se hayan reunido en persona o comunicado por teléfono, correo electrónico o correo postal, el nombre del representante con el que haya tratado, lo que se habló y los resultados. Haga un seguimiento por carta de las solicitudes realizadas en una llamada. 

• Guarde copias de la carta y de todos los documentos adjuntados. Incluso si hace su seguimiento por email, envíe también una carta por correo certificado, con acuse de recibo o “return receipt”, para que pueda documentar lo que recibió el administrador de su hipoteca o el prestador.

Cumpla con todos los plazos que le indique el administrador. Quédese en su vivienda durante este proceso. Es posible que no califique para ciertos tipos de asistencia si se muda.

Cómo puede evitar una ejecución hipotecaria y conservar su vivienda

Con el fin de la emergencia federal de salud pública por COVID-19, la mayor parte de los planes de asistencia de apoyo federal relacionados con la pandemia no están abiertos para nuevos solicitantes. Para más información, visite consumerfinance.gov/housing. Pero es posible que aún tenga opciones de asistencia. Existen varias formas de ponerse al día con los pagos y salvar su casa de la ejecución hipotecaria. Su administrador hipotecario o su prestador podrían aceptar algunas de las siguientes opciones:

• Restablecimiento. Considere esta opción si el problema que le impide pagar su hipoteca es temporal. Por medio del restablecimiento o "reinstatement" de su hipoteca, usted acepta pagarle al administrador de la hipoteca o al prestador la totalidad del monto adeudado, más los cargos o penalidades por atraso de pago, en una fecha acordada. Pero si vive en una casa que no está en condiciones de pagar, la opción de restablecimiento de la hipoteca no lo ayudará.
• Aplazamiento. Si su incapacidad de pagar su hipoteca es temporal, esta es una opción que puede ayudarlo. Con el aplazamiento, o tolerancia por incumplimiento de pago, el administrador de su hipoteca o el prestador acepta reducir o suspender los pagos por un corto período de tiempo. Cuando usted retome los pagos, hará los pagos regulares más los pagos de compensación adicionales para ponerse al día. El prestador o el administrador de su hipoteca podría decidir si los pagos adicionales pueden hacerse en una suma global o en pagos parciales. Al igual que el restablecimiento, el aplazamiento tampoco le será de ayuda si vive en una casa que no está en condiciones de pagar.
• Plan de repago. Esta podría ser una opción útil si ha incumplido el pago de unas pocas cuotas mensuales y ya no tiene problemas para seguir haciendo los pagos todos los meses. Un plan de repago le permite sumar una parte del monto adeudado a sus pagos regulares, a pagar durante un período de tiempo establecido.
• Modificación de préstamo. Si el problema que le impide pagar su hipoteca no desaparece, una opción sería pedirle una modificación de préstamo a su administrador o prestador. Una modificación de préstamo es un cambio permanente de uno o más de los términos del contrato hipotecario para que los pagos sean más manejables para usted. Los cambios podrían incluir lo siguiente:
  • Bajar la tasa de interés.
  • Prorrogar el plazo del préstamo para que tenga más tiempo para pagarlo.
  • Sumar los pagos atrasados al saldo del préstamo (esto aumentará el saldo pendiente que tendrá que pagar en el futuro, tal vez por medio de una refinanciación).
  • Cancelar o perdonar parte de la deuda hipotecaria.

Vender su vivienda para evitar una ejecución hipotecaria

Si usted tiene un contrato de venta pendiente, o si puede demostrar que está poniendo su casa en venta, el administrador del préstamo o el prestador podría posponer los procedimientos de ejecución hipotecaria. Al vender su casa, usted puede obtener el dinero que necesita para pagar toda su hipoteca. Eso lo ayuda a evitarse los cargos por atraso de pago y los costos legales, limita los daños a su calificación de crédito y protege su amortización hipotecaria o valor neto sobre la propiedad. A continuación, algunas opciones a considerar.

Venta tradicional. Usted necesita tener una amortización hipotecaria sobre su casa por un monto que le alcance para cubrir la cancelación del saldo del préstamo hipotecario más los gastos de venta. Su amortización hipotecaria o patrimonio neto es la diferencia entre el valor de su vivienda y lo que debe sobre la hipoteca. Si tiene una amortización hipotecaria o patrimonio neto suficiente, podría vender su casa y usar el dinero que obtenga con la venta para saldar su deuda hipotecaria y los pagos pendientes. Para determinar si esta es una buena opción para usted, calcule la amortización hipotecaria sobre su casa. Para hacerlo:

• Llame a un tasador profesional para obtener el valor de tasación de su vivienda. Tendrá que pagar el servicio de tasación, a menos que haya hecho una tasación muy recientemente. O podría calcular el valor justo de mercado de su vivienda sobre la base de las ventas de otras viviendas similares en su área o “comps”. Pero asegúrese de que está buscando comparaciones equivalentes, teniendo en cuenta varios factores (incluido el mantenimiento y modernización o la remodelación).
• ¿Ha tomado un préstamo sobre su casa? Calcule el monto total de la cantidad pendiente de los préstamos que haya obtenido utilizando su casa como garantía colateral (por ejemplo, su hipoteca, un préstamo de refinanciación o un préstamo con garantía hipotecaria).
• Réste la cantidad total de esos montos al valor de tasación o al valor de mercado de su casa.  Si esa cifra es superior a $0, esa es su amortización hipotecaria y la puede usar para considerar sus opciones. Tenga en cuenta que si el valor de su vivienda ha bajado, su amortización hipotecaria podría ser inferior a lo que esperaba.

Venta a pérdida. Una venta a pérdida o "short sale" es cuando usted vende su vivienda por un valor inferior a lo que todavía debe sobre su hipoteca. Antes de poder publicar su casa para venderla en una operación de venta a pérdida, el administrador de su hipoteca o el prestador debe dar su aprobación y aceptar la cantidad de dinero que obtendrá por la venta en lugar de proceder con la ejecución hipotecaria.

• El administrador de su hipoteca o su prestador analizará la situación con usted y su agente de bienes raíces para establecer el precio de venta y revisar las ofertas de los compradores. Luego, el administrador de su hipoteca o su prestador trabajará con el agente de bienes raíces del comprador para finalizar la venta.
• En una venta a pérdida, el administrador de su hipoteca o el prestador acepta cancelar la diferencia entre el monto que usted debe y el monto que obtiene por la venta. Averigüe si el prestador o el administrador le perdonará totalmente la diferencia y no solicitará por separado una sentencia por deficiencia. Obtenga el acuerdo por escrito. Visite el sitio web del IRS para averiguar cuál será el impacto sobre sus impuestos si un administrador de préstamos hipotecarios o un prestador le cancela una parte de su préstamo hipotecario. Considere consultar con un asesor financiero, contador o abogado.

Escritura en lugar de ejecución hipotecaria. Si la venta a pérdida no es una opción, usted junto al administrador o su prestador hipotecario, podrían ponerse de acuerdo para realizar una escritura y transferir el título de propiedad en lugar de iniciar una ejecución hipotecaria. En esta opción, usted le transfiere voluntariamente su título de propiedad al administrador o al prestador, y uno de ellos cancela el resto de su deuda hipotecaria.

• Al igual que con la ejecución hipotecaria, usted perderá su casa y el monto de la amortización que haya acumulado sobre la hipoteca de su vivienda, pero la opción de escriturar el título de la propiedad a nombre del administrador o prestador puede ser menos perjudicial para su crédito que una ejecución hipotecaria.

Es posible que la opción de hacer una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria no sea adecuada si usted tomó una segunda hipoteca o utilizó su casa como garantía colateral de otros préstamos u obligaciones. También podría tener un impacto sobre sus impuestos. Visite el sitio web del IRS para averiguar cuál será el impacto sobre sus impuestos si un administrador de préstamos hipotecarios o un prestador le cancela una parte de su préstamo hipotecario. 

Reportes precisos en su informe de crédito 

Las ventas a pérdida, escrituras en lugar de ejecución hipotecaria y las ejecuciones hipotecarias afectan su crédito. Con un acuerdo de venta a pérdida o escritura en lugar de ejecución hipotecaria, es posible que pueda calificar para acceder a una hipoteca nueva en unos pocos años. Debido a que las ejecuciónes hipotecarias generalmente se reportan durante siete años, pueden tener un mayor impacto en su capacidad de obtener crédito en el futuro que con una venta a pérdida o escritura en lugar de ejecución hipotecaria. A veces, cuando los prestadores analizan su informe de crédito tal vez no les quede claro si usted hizo una venta a pérdida, una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria o si perdió su casa en una ejecución hipotecaria. Eso podría impedir o demorar su capacidad de obtener una hipoteca nueva. Si negoció una venta a pérdida de su casa o si hizo un acuerdo para escriturar el título de propiedad a nombre del administrador o prestador hipotecario en lugar de una ejecución hipotecaria, le explicamos cómo reducir la posibilidad de que surja un problema:

• Obtenga una carta de su administrador o prestador en la que confirme que su préstamo se cerró en una venta a pérdida o con una escritura en lugar de ejecución hipotecaria y que no hubo una ejecución hipotecaria. Envíe una copia de la carta a cada una de las compañías de informes crediticios que operan a nivel nacional: Equifax, Experiany TransUnion. Use la carta si surgen preguntas cuando intente comprar otra vivienda.
• Solicite una copia de su informe de crédito. Asegúrese de que la información sea correcta. La ley establece que si lo solicita, las compañías de informes crediticios le tienen que entregar una copia gratuita de su informe de crédito cada 12 meses. Visite AnnualCreditReport.com o llame al número gratuito 1-877-322-8228. Además, las tres compañías han extendido permanentemente un programa que le permite verificar su informe de crédito de cada una de las compañías una vez a la semana de forma gratuita en AnnualCreditReport.com. Además, todas las personas de EE. UU. pueden obtener seis informes de crédito gratuitos por año hasta el 2026, a través del sitio web de  Equifax o llamando al 1-866-349-5191. Eso se suma al informe gratuito de Equifax (más sus informes de Experian y TransUnion) que puede obtener en AnnualCreditReport.com. Si encuentra un error, comuníquese con la compañía de informes crediticios y la compañía que suministró la información para corregir el error.

• Cuando esté preparado para comprar otra vivienda, obtenga una preaprobación. Una carta de preaprobación de un prestador demuestra que usted está en condiciones de avanzar con la compra de una vivienda. La preaprobación no constituye un compromiso final de préstamo. Significa que se reunió con un oficial de préstamos, que revisaron su informe de crédito y que el prestador cree que usted puede calificar para acceder a un préstamo de una cantidad específica.

Declararse en bancarrota

Si tiene un ingreso regular, es posible que la bancarrota conforme al Capítulo 13 le permita conservar su propiedad, por ejemplo, una casa hipotecada, que, de otro modo, podría perder. Pero por lo general, la bancarrota o quiebra personal conforme al Capítulo 13 se considera una opción de último recurso porque tiene un gran impacto de largo plazo. Una bancarrota permanece registrada en su informe de crédito por un período de 10 años. Lo cual puede dificultarle sus posibilidades de obtener crédito, comprar otra casa, obtener un seguro de vida o, hasta algunas veces, conseguir un empleo. No obstante, la bancarrota puede ofrecer la posibilidad de empezar de nuevo a aquellas personas que no pueden pagar sus deudas. Considere consultar a un abogado para que lo ayude a entender cuál es su mejor opción. Obtenga más información sobre bancarrota.

Cómo obtener ayuda y asesoramiento  

Si tiene dificultades para comunicarse con el administrador de su préstamo o con su prestador o para encontrar una solución con ellos, hable con un asesor de vivienda certificado. Para encontrar ayuda legítima y gratuita:

• Llame a la oficina local del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) o a la autoridad de vivienda de su estado, ciudad o condado para que lo ayuden a encontrar una organización legítima de asesoría en temas de vivienda cercana a su domicilio.

• Visite el sitio web del Departamento del Tesoro donde podrá encontrar enlaces con los programas estatales de vivienda o el sitio de la Homeownership Preservation Foundation. O llame a un consejero en temas de vivienda aprobado por el HUD a Homeowner Help al 1-888-995-HOPE (4673). Los servicios de asesoría de vivienda suelen ser gratuitos o de bajo costo. Un asesor de una agencia puede responder sus preguntas, analizar sus opciones, priorizar sus deudas y ayudarlo a prepararse para hablar con el administrador de su préstamo o su prestador.

Si tiene una hipoteca por intermedio de la Administración Federal de Vivienda (FHA) o el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA), comuníquese directamente con ellos. Es posible que tenga otras opciones que no sean la ejecución hipotecaria. Visite consumerfinance.gov/housing, el recurso centralizado del gobierno federal con información de la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB), FHA, HUD y VA. Podría haber otras opciones disponibles para usted.

Cómo evitar las estafas de asesoramiento sobre ejecuciones hipotecarias

• No trate con compañías que le prometen ayuda para detener una ejecución hipotecaria. Se apropiarán de su dinero y no harán nada por usted. Nadie le puede garantizar que se suspenderá un procedimiento de ejecución hipotecaria. Eso es siempre una estafa.
• No le pague a nadie que cobre cargos por adelantado o que le garantice una modificación de préstamo o cualquier otro tipo de solución para detener una ejecución hipotecaria. Los estafadores pueden hacerse pasar por supuestos asesores en temas de vivienda y exigirle el pago de un cargo adelantado o anticipo de honorarios antes de “ayudarlo”. Ambas son señales de una estafa. Aprenda más sobre cómo los estafadores hacen falsas promesas de ayuda relacionadas con su hipoteca.
• No pague nada hasta que una compañía cumpla con los resultados que usted desea obtener. Así lo establece la ley. De hecho, es ilegal que una compañía le cobre siquiera un centavo por adelantado. Una compañía no puede cobrarle hasta que le haya entregado:
  • una oferta por escrito de parte de su prestador que incluya la modificación del préstamo u otro alivio, y usted acepte esa oferta y
  • un documento de su prestador en el que figuren los cambios de su préstamo si decide aceptar la oferta del prestador; además, la compañía debe informarle claramente el cargo total que le cobrará por sus servicios.

Aprenda más sobre cómo los estafadores hacen falsas promesas de ayuda relacionadas con su hipoteca.

Reporte el fraude

Si ve una estafa, fraude o mala práctica comercial repórtelo ante la FTC en ReporteFraude.ftc.gov